Bouwactiviteiten en kostenverhaal
Op grond van de Omgevingswet (hierna: Ow) is het verboden om zonder omgevingsvergunning een bouwactiviteit te verrichten, voor zover het gaat om een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen geval. De vergunningsplichtige (en ook vergunningvrije) bouwactiviteiten zijn aangewezen in het Besluit bouwwerken leefomgeving (hierna: Bbl). Aangewezen bouwactiviteiten zijn bijvoorbeeld het bouwen van woningen, bedrijfspanden, kantoren en winkels.
Verplicht kostenverhaal
De Ow verplicht overheden om de kosten voor werken, werkzaamheden en maatregelen naar evenredigheid te verhalen op de initiatiefnemers van deze aangewezen bouwactiviteiten. De aanleg van voorzieningen vindt in veel gevallen plaats voor rekening van de gemeente. De initiatiefnemers van de ontwikkeling profiteren meer van de aanleg van die voorzieningen dan andere burgers en bedrijven. Om die reden is het gerechtvaardigd om de kosten te verhalen op de initiatiefnemers.
Financiële bijdrage gebiedsontwikkeling
Naast het kostenverhaal kan ook een ‘vrijwillige’ financiële bijdrage gebiedsontwikkeling worden afgesproken. Dat is een bijdrage voor ontwikkelingen die niet onder het kostenverhaal vallen, maar wel bijdragen aan de kwaliteit van een gebied.
Kostenverhaal toen en nu
Onder de (oude) Wet ruimtelijke ordening (hierna: Wro) gold een verplichting tot kostenverhaal voor (bouw)plannen die de vaststelling van een herziening of wijziging van een bestemmingsplan noodzakelijk maken en bij het verlenen van een omgevingsvergunning waarbij van het bestemmingsplan of de beheersverordening wordt afgeweken. Kostenverhaal kon op twee manieren geregeld worden: via een anterieure overeenkomst of via een gemeentelijk exploitatieplan.
Onder de Ow is kostenverhaal anders geregeld. Er is geen exploitatieplan meer. Kostenverhaal is geïntegreerd in het omgevingsplan, het projectbesluit of de omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (Bopa). De term grondexploitatiekosten is vervangen door kosten die gemaakt zijn voor werken, werkzaamheden en maatregelen. Dit kostenverhaal kan op twee manieren plaatsvinden: privaatrechtelijk (met overeenkomst) of publiekrechtelijk (met een kostenverhaalsbeschikking).
Anterieure overeenkomst
De overheid (meestal een gemeente) en een initiatiefnemer kunnen een overeenkomst sluiten over kostenverhaal voorafgaand aan het besluit dat de aangewezen activiteit mogelijk maakt: een zogenoemde ‘anterieure overeenkomst’. De Ow biedt daarvoor een grondslag.
Publiekrechtelijk kostenverhaal
Als het niet mogelijk is een anterieure overeenkomst af te sluiten, is de publiekrechtelijke weg verplicht. Dan verhaalt het bevoegd gezag de kosten op basis van de regels in een omgevingsplan, een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit of een projectbesluit.
Twee systemen publiekrechtelijk kostenverhaal
Voor publiekrechtelijk kostenverhaal zijn er binnen de Ow twee systemen: kostenverhaal met en zonder tijdvak.
Kostenverhaal met tijdvak kenden we al onder de Wro. De plannen hadden een duidelijk eindbeeld, een fasering en een einddatum. Daardoor was het goed mogelijk om de kosten en opbrengsten van de gebiedsontwikkeling vooraf te berekenen.
Kostenverhaal zonder tijdvak is nieuw. Dit systeem is bestemd voor organische gebiedsontwikkeling, dus voor plannen met globale functieaanduidingen die op verschillende manieren kunnen worden uitgewerkt, zonder een duidelijk eindbeeld, zonder fasering en zonder einddatum.
Publiekrechtelijk kostenverhaal met tijdvak
Het bevoegd gezag (Rijk, provincies of gemeenten) mag kostenverhaal mét tijdvak toepassen bij het vaststellen van een projectbesluit, een omgevingsplan of de afgifte van een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit.
Er gelden wel randvoorwaarden:
- De kosten moeten worden verdeeld naar rato van de opbrengsten van de grond.
- Het bevoegd gezag is verplicht tot gedeeltelijke terugbetaling als de betaalde kostenverhaalsbijdrage 5 % hoger is dan de feitelijke bijdragen.
- Eigenaren kunnen vanaf 5 jaar na betaling een individuele eindafrekening vragen.
Het innen van kosten gebeurt via de kostenverhaalsbeschikking. Ook wel de beschikking bestuursrechtelijke geldschuld genoemd. Dit gebeurt dus niet meer via de omgevingsvergunning.
Publiekrechtelijk kostenverhaal zonder tijdvak
Het toepassen van kostenverhaal zónder tijdvak kan alleen in het gemeentelijke omgevingsplan.
Kostenverhaal is onderdeel van het besluit dat de kostenverhaalsplichtige activiteit mogelijk maakt. Deze nieuwe methode van kostenverhaal is niet mogelijk voor het projectbesluit en omgevingsvergunning voor buitenplanse omgevingsplanactiviteit (Bopa).
Eisen kostenverhaal in omgevingsplan
Voor zowel kostenverhaal mét als zónder tijdvak geldt dat in het omgevingsplan in ieder geval moet worden opgenomen:
- kostenverhaalgebieden waarvoor de kosten worden gemaakt
- kostensoorten die aan het kostenverhaalgebied worden toegerekend
- regels over de verdeling van de kosten over de activiteiten
- regels over de eindafrekening van de kosten
Bij kostenverhaal mét tijdvak moet het bedrag van de te verhalen kosten min of meer precies worden vastgelegd in het omgevingsplan, het projectbesluit of de omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit.
Bij kostenverhaal zónder tijdvak hoeft alleen het maximum van de in het kostenverhaalgebied te verhalen kosten in het omgevingsplan te worden vastgelegd (kostenplafond). Meer precieze berekeningen worden gemaakt bij afgifte van de kostenverhaalsbeschikkingen.
Alleen verhaal aangewezen kostensoorten mogelijk
Kostenverhaal is alleen mogelijk over aangewezen kostensoorten. Het zijn kosten van producten die de gemeente voor de voorbereiding en uitvoering levert en van activiteiten die de gemeente verricht.
Bij kostenverhaal met tijdvak worden de kosten die de overheid maakt en de inbrengwaarden van de eigenaren verevend. Dat betekent dat de kosten naar rato van de opbrengsten van de grond over de bouwactiviteiten worden verdeeld.
Voor gebiedsontwikkeling zonder tijdvak gelden de kostensoorten genoemd in een bijlage bij het Omgevingsbesluit. Dit zijn bijvoorbeeld plankosten en de kosten voor aanleg van openbare werken op niet-uitgeefbare gronden.
Vragen voor ons?
Heeft u vragen over de Omgevingswet en de gevolgen voor uw bouwplannen? Neem dan contact op met een van onze bouwrecht specialisten. Met regelmaat publiceren wij nieuwe artikelen over vastgoedrecht op sociale media. Volg ons en blijf op de hoogte.