Het lijkt nog niet tot iedereen te zijn doorgedrongen, maar vanaf 1 januari 2023 is het verboden om een kantoorgebouw in gebruik te nemen of te gebruiken zonder een geldig energielabel als bedoeld in het Besluit energieprestatie gebouwen met een energie-index van 1,3 of beter (oftewel minimaal label C).
Het is dus niet verboden om per 1 januari 2023 een kantoorgebouw in bezit te hebben dat niet minimaal label C heeft. Het mag dan alleen niet meer als kantoor worden gebruikt. Wat dat betreft strekt het gebruiksverbod dus eigenlijk tot het tijdig nemen van maatregelen die minimaal tot toekenning van label C zullen leiden.
Er gelden uiteraard wel uitzonderingen. Zo is het gebruiksverbod niet van toepassing op kantoorruimten van minder dan 100 m2 of voor bedrijfsruimten waar minder dan 50% van het vloeroppervlak als kantoorruimte wordt gebruikt. Evenmin geldt het gebruiksverbod voor geregistreerde monumenten, voor panden die binnen twee jaar zullen worden gesloten, getransformeerd of onteigend en evenmin indien de terugverdientijd van de te treffen maatregelen meer dan tien jaar bedraagt.
Informatie RVO
Op de website voor de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) is een handige beslisboom gepubliceerd aan de hand waarvan u stap voor stap kunt bepalen of u aan de label C verplichting moet voldoen en zo ja, welke acties dan moeten worden ondernomen.
Op de website van de RVO staat sowieso veel nuttige informatie over de label C-verplichting voor kantoren.
Maak plannen
2023 komt met rasse schreden dichterbij en het is dus nu echt zaak om zo nodig stappen te ondernemen. Daarbij geldt dat label C slechts een tussenstap is en de doelstelling is dat in 2030 alle kantoren zelfs label A moeten hebben. Een en ander heeft ontegenzeglijk forse gevolgen voor met name de onderkant van de kantorenmarkt. Voor zover dit niet al is gebeurd zullen eigenaren en gebruikers van kantoren die niet voldoen, snel plannen moeten maken over de verdere toekomst van de betreffende kantoorruimten.
Gevolgen huurovereenkomsten
Aangezien het waarschijnlijk zo zal zijn dat het bevoegd gezag het gebruiksverbod zowel bij de verhuurder als de huurder zal kunnen handhaven (uiteraard wel afhankelijk van de voorliggende situatie) hebben dus ook zowel verhuurders als huurders er groot belang bij om nu duidelijkheid te hebben over hun situatie.
Is op dit moment sprake van een huurovereenkomst die voortduurt tot na 1 januari 2023, dan rijst natuurlijk ook gelijk de vraag wie opdraait voor de kosten voor het verkrijgen van label C. Is dat de verhuurder of de huurder? Het antwoord op die vraag zal veelal afhankelijk zijn van de afspraken die eerder tussen partijen zijn gemaakt in de huurovereenkomst.
Zijn die afspraken er niet (en dat is vaak het geval), dan zullen vervolgens diverse vragen moeten worden beantwoord, bijvoorbeeld welke maatregelen precies moeten worden getroffen en in wiens risicosfeer die liggen, of het ontbreken van label C een gebrek oplevert in de zin van de wet, of een huurder moet meewerken aan herstel en/of dat de verhuurder de kosten voor het treffen van de maatregelen op enigerlei wijze zou kunnen doorbelasten (bijvoorbeeld door middel van een renovatievoorstel).
Uiteraard kan het ook zo zijn dat de lopende huurtermijn afloopt vóór 1 januari 2023 en opzegging nog mogelijk is. In een dergelijk geval is het natuurlijk zeker ook van belang om snel het overleg met elkaar te zoeken, aangezien in het geval onverhoopt geen afspraken kunnen worden gemaakt over de situatie vanaf 1 januari 2023, beide partijen nog de mogelijkheid hebben om de huurovereenkomst op te zeggen.
Voor (her)nieuw(d)e huurovereenkomsten voor kantoorruimte geldt dat die veel meer op maat moeten worden gemaakt dan tot op heden het geval is geweest. Weliswaar heeft de Raad voor Onroerende Zaken in 2019 een extra modelclausule gepubliceerd, maar dan is het natuurlijk wel van belang dat die clausule wordt gebruikt én ook ingevuld.
Ons advies is om dat sowieso te doen, ook indien een kantoorruimte wordt gehuurd die nu wel aan de label C-verplichting voldoet. Immers, zoals hierboven al is weergegeven, geldt vanaf 2030 waarschijnlijk een label A-verplichting en het is natuurlijk niet onaannemelijk dat een huurovereenkomst die nu wordt aangegaan, op dat moment nog voortduurt.
Het is van belang om specifiek in de huurovereenkomst op te nemen welke energiebesparende maatregelen door wie worden genomen en wie daarvan de kosten dient te dragen. Ook lijkt het verstandig om een vrijwaring op te nemen voor het geval een van partijen zich niet aan die verplichting houdt, zodat de eventuele nadelige gevolgen voor een aanschrijving door het bevoegd gezag kunnen worden afgewenteld op die partij. Ook zou – meer dan nu het geval is – moet worden nagedacht over de wijze van huurprijsaanpassing, naar gelang de maatregelen die zijn of moeten worden getroffen.
Tot slot
Al met al op dit moment meer vragen dan antwoorden, maar wel een duidelijke boodschap en advies. Heb je of gebruik je een kantoorgebouw dat niet beschikt over minimaal label C of daarover twijfel bestaat, breng dan snel je situatie in kaart en kijk welke acties nodig zijn om ook per 1 januari 2023 aan de regels te voldoen. Sluit je (her)nieuw(d)e huurovereenkomsten, laat je dan deugdelijk adviseren.