De Wet gemeentelijke schuldhulpverlening is in het leven geroepen om onder andere een huurder meer bescherming te bieden. Zo dient een verhuurder op basis van deze wet extra stappen te ondernemen indien een huurder van woonruimte is gestopt met het betalen van de huur. Het doel hiervan is om de huurder met schulden een helpende hand te bieden, om zo oplopende schulden te remmen. Maar wat houden deze (eerste) stappen voor een verhuurder van woonruimte precies in?
Melding gemeentelijke schuldhulpverlening
Het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening regelt onder meer de gegevensverstrekking bij een huurachterstand. Hierin is bepaald dat de verhuurder van een tot bewoning bestemde onroerende zaak de contactgegevens van de huurder en de hoogte van de achterstand aan de gemeente verstrekt voor schuldhulpverlening. Vooraf dienen eerst een aantal stappen te worden ondernomen.
Zo moet de verhuurder zich hebben ingespannen om in persoonlijk contact te treden met de huurder om hem te wijzen op mogelijkheden om betalingsachterstanden te voorkomen en te beëindigen. Ook moet de huurder zijn gewezen op de mogelijkheden voor schuldhulpverlening én moet de verhuurder ten minste eenmaal een aanmaning hebben verstuurd over de betalingsachterstand aan huurder.
Bij de schriftelijke herinnering is het van belang dat de verhuurder heeft aangeboden om met toestemming van de huurder zijn contactgegevens aan de gemeente te verstrekken. Als de huurder hierop niet afwijzend heeft gereageerd, mogen de gegevens worden verstrekt aan de gemeente. Met een (eenvoudig) e-mailbericht wordt hieraan voldaan.
Wees proactief bij huurachterstand
Als verhuurder is het belangrijk om tijdig en gestructureerd te handelen in het geval de huurder is gestopt met het betalen van de huur. In de regeling is echter niet gesanctioneerd als de melding voor de schuldhulpverlening niet wordt gemaakt.
Toch kan een nalatige houding ongunstig uitpakken. Wordt in een laat stadium schuldhulpverlening ingeschakeld, is de kans kleiner dat de betalingsachterstanden kunnen worden voldaan door de huurder.
In het geval van een ontbindingsprocedure, kan de rechter bijvoorbeeld door een afwachtende houding van de verhuurder de vordering tot ontbinding afwijzen. De rechtspraak laat zien dat bij de beoordeling of een huurder is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen als huurder, het nodige gewicht wordt toegekend aan het verrichten van een melding voor schuldhulpverlening bij de gemeente.
Wel melden, niet tijdig
Een voorbeeld:
Een huurder heeft vanaf 2023 een huurachterstand laten ontstaan. Verhuurder heeft de huurder vervolgens gesommeerd om de op dat moment bestaande huurachterstand te voldoen. Deze werd niet voldaan door de huurder, waarop verhuurder in juli 2024 een dagvaarding heeft laten betekenen. Drie weken voor het uitbrengen van de dagvaarding heeft de verhuurder de huurachterstand gemeld bij de gemeente op de voet van artikel 2 van het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening. Volgens huurder heeft de verhuurder de melding ‘voor de vorm gedaan’.
Het hof overwoog dat de melding aan de gemeente meer dan een jaar na het ontstaan van de huurachterstand is gedaan. Daarnaast heeft de verhuurder de dagvaarding drie weken na de melding laten betekenen, waardoor schuldhulpverlening niet heeft kunnen plaatsvinden.
Verder overwoog het hof in deze specifieke zaak dat van belang was dat, nadat melding is gedaan, de schuldhulpverlening op gang is gekomen, waardoor de huur weer (gedeeltelijk) kon worden voldaan. Het hof oordeelde dat verhuurder daardoor het bepaalde in artikel 2 van het voormelde besluit niet goed heeft nageleefd en dat de ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd is.
Conclusie
Heb je te maken met achterstallige betalingen dan is het dus van belang om weloverwogen en vroegtijdig te handelen. Neem contact op met de huurder, stuur aanmaningen en meld zo nodig bij schuldhulpverlening.
Het is voor een verhuurder raadzaam om de voormelde stappen te ondernemen als betalingsachterstanden zijn ontstaan. Zorg dat de huurachterstanden niet te ver zijn opgelopen, voordat een melding voor schuldhulpverlening wordt gedaan. Dit kan voor onnodige problemen zorgen bij een mogelijke gerechtelijke procedure.
Vragen?
Heb je als verhuurder vragen over huurachterstanden, schuldhulpverlening of ontbinding van de huurovereenkomst? Of heb je andere huurrecht vragen? Neem dan contact met ons op, zodat wij in jouw belang kunnen meedenken.