Verhuren in de vrije sector
De vrije sector betreft woonruimte met een aanvangshuurprijs van € 763,47 of hoger (prijspeil 2022). Voor deze categorie huur was de jaarlijkse huurprijsindexatie vrij. In 2021 is hier verandering in gekomen. Toen is de ‘Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten’ in werking getreden. Deze wet bepaalt dat de hoogte van de jaarlijkse huurverhoging in de vrije sector wordt gemaximeerd op de inflatie plus 1 procent. In de praktijk betekende dit voor 2022 een verhoging van maximaal 3,3%, tenzij er woningverbetering heeft plaatsgevonden. In het laatste geval mag de verhoging hoger zijn. Andere afspraken, die hiervan afwijken, zijn nietig. Deze wet is er gekomen om huurders in de vrije sector te beschermen tegen onredelijke verhogingen.
Wanneer deze regelgeving wordt toegepast voor 2023, worden huurders van woonruimte in de vrije sector geconfronteerd met zeer hoge huurprijsindexatie. Nu is de inflatie immers nog leidend. Minister De Jonge wil dit voorkomen door niet meer de indexatie leidend te laten zijn, maar de gemiddelde loonstijging. Hiervoor moet de wet weer worden aangepast. In december 2022 wordt de loonontwikkeling vastgesteld op basis van het gemiddelde CAO-loonindexcijfer over de maanden december tot en met november zoals die door het CBS worden gepubliceerd. Die loonontwikkeling zal relatief beperkt zijn. Naar verwachting wordt dus de mogelijke verhoging van de huurprijzen van geliberaliseerde woonruimte in 2023 ook relatief beperkt.
Verhuren in de sociale sector
Of u een woning in de sociale sector verhuurt, hangt ook af van de huurprijs zoals die is overeengekomen bij aanvang van de huurovereenkomst. Wanneer die lager ligt dan de liberalisatiegrens in het betreffende jaar (€ 763,47 in 2022), is sprake van verhuur in de sociale sector.
De huurverhoging in de sociale sector is gebonden aan strenge regels. Zo kan de huurprijs gekoppeld zijn aan inkomen, moet de huurverhoging aan schriftelijke vereisten voldoen en moet de nieuwe huurprijs twee maanden vóór de ingangsdatum bekend worden gemaakt aan de huurder. Daarnaast bepaalt de rijksoverheid jaarlijks per 1 juli met welk percentage de sociale huur mag worden verhoogd. Een huurverhoging mag bovendien in beginsel maar eens in de 12 maanden plaatsvinden. Hiervan mag niet worden afgeweken. Ook niet als u iets anders hebt afgesproken in de huurovereenkomst.
In de Nationale Prestatieafspraken zijn afspraken gemaakt over huurverhogingen voor huurders die in een corporatiewoning wonen. De bedoeling is dat per 1 januari 2023 een eenmalige huurverlaging wordt doorgevoerd naar € 550,00 voor sociale minima. De huren van sociale huurwoningen gaan daarmee omlaag met gemiddeld € 57,00 per maand voor huishoudens met een inkomen tot 120% van het sociaal minimum. Maar let op, de wet is nog niet definitief.
Andere nieuwe plannen van het kabinet
Een heel interessante andere ontwikkeling is het feit dat Minister de Jonge ook de huurprijzen in het middensegment wil gaan reguleren. Aanleiding hiervoor is de sterke toename van huurprijzen van huurwoningen in het middensegment in combinatie met een forse daling van de beschikbaarheid van deze woningen.
Als de plannen van Minister De Jonge doorgang vinden, zal de strenge regelgeving zoals die voor de sociale sector geldt, ook voor woningen gaan gelden met een huurprijs van maximaal € 1.000,00 per maand. De bedoeling is dat woningen onderhevig worden aan het zogeheten woningwaarderingsstelsel: met deze regelgeving wordt op basis van een puntentelling de maximale huurprijs berekent. Huurders van deze categorie woningen kunnen dan ook naar de huurcommissie om hun huurprijs op redelijkheid te laten toetsen. Wanneer de overeengekomen huurprijzen meer bedraagt dan de maximaal redelijke huurprijs op basis van het puntenaantal van de woning, wordt de huurprijs verlaagd door de huurcommissie. Een juiste puntentelling voor de betreffende woning, of het doorvoeren van veranderingen waardoor de woning buiten dit stelsel valt, wordt dan cruciaal.
We houden de ontwikkelingen met belangstelling in de gaten. Zodra hierover meer bekend is, informeren we u uiteraard.
Vragen?
Hebt u vragen naar aanleiding van het voormelde of heeft u andere huurrecht vragen? Neem dan contact met ons op, zodat wij in uw belang kunnen meedenken.