In een huurovereenkomst voor woonruimte is vaak opgenomen dat de huur gedeeltelijk verhoogd wordt op grond van de toepasselijke algemene bepalingen en deels op grond van extra verhoging. Bijvoorbeeld:
“De laatst geldende huurprijs kan door verhuurder voor het eerst per 1 juli 2013 en vervolgens jaarlijks worden aangepast. Die aanpassing vindt plaats met toepassing van het maandindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI), reeks alle huishoudens (2006=100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). Nagegaan wordt hoe het indexcijfer van de kalendermaand die ligt vier kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, zich verhoudt tot het indexcijfer van de kalendermaand die ligt zestien kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast. Die verhouding wordt uitgedrukt in een percentage. De verschuldigde huurprijs op de wijzigingsdatum wordt gewijzigd met dat indexpercentage plus een additionele door de verhuurder vast te stellen opslag van maximaal 3% over de laatst geldende huurprijs.”
Maar kan dit eigenlijk wel?
De Rechtbank Amsterdam heeft al eerder beslist dat huurverhogingen soms ten onrechte zijn doorgevoerd op grond van een “oneerlijk beding” in de huurovereenkomst voor een woonruimte. Dat is het gevolg van de Europese Richtlijn oneerlijke bedingen. In twee zaken stelt de rechtbank nu zogenaamde prejudiciële vragen aan de Hoge Raad.
Prejudiciële vragen
Een prejudiciële vraag is een rechtsvraag van een rechter aan de Hoge Raad over de uitleg van een rechtsregel. Daaraan kan behoefte bestaan als de Hoge Raad over die vraag niet eerder heeft beslist. Het gaat om vragen die zich voordoen in een concrete zaak die bij een rechtbank of hof in behandeling is.
De vragen gaan over de reikwijdte en de gevolgen van de vernietiging van een dergelijk oneerlijk huurverhogingsbeding, dat is een beding in een huurovereenkomst op grond waarvan de verhuurder een huurverhoging kan berekenen. Het gaat om de volgende vragen.
- Vraag 1: Als een huurverhogingsbeding deels voorziet in een verhoging op grond van de wettelijke regeling en deels in een extra huurverhoging die als oneerlijk is aan te merken, moet het beding dan in zijn geheel vernietigd worden, of is alleen het oneerlijke deel vernietigbaar?
- Vraag 2: Vervalt bij een oneerlijk huurverhogingsbeding de verschuldigdheid van iedere verhoging vanaf aanvang huurovereenkomst en voor de toekomst?
- Vraag 3: Moet de rechter in zo’n geval - ook als de huurder zich niet gemeld heeft in de procedure - zelf nagaan wat er vanaf het begin van de huurovereenkomst teveel is betaald en dat bedrag aftrekken van de gevorderde huurachterstand?
- Vraag 4: Kan de verhuurder zich beroepen op verjaring, wanneer de huurder de teveel betaalde huurverhogingen terugvordert,
- Vraag 5: of is er een andere grond om een beperking te stellen aan de periode waarover de huurder de ten onrechte betaalde huurverhogingen kan terugvorderen?
- Nadat partijen zich hebben uitgelaten, zal De Hoge Raad een oordeel vellen over deze vragen. Onbekend is wanneer dat zal gebeuren.
Gevolgen voor jouw huurovereenkomst
In de kern gaat het erom of huurders ten onrechte huurverhogingen hebben betaald en of de verhuurder dit aan de huurder moet terugbetalen. Dat kan dus grote gevolgen hebben. Om hiervan zeker te zijn, zullen we de antwoorden op de vragen moeten afwachten. Het is nog onbekend wanneer de antwoorden komen. Uiteraard houden we je op de hoogte van ontwikkelingen.
Vragen?
Hebt u vragen naar aanleiding van het voormelde? Neem dan contact met ons op, zodat wij in uw belang kunnen meedenken.