Soms vraagt een huurder bij de rechtbank om uitstel van een woningontruiming. Dat heet een moratorium. Dit gebeurt vaak vlak voordat de verhuurder de woning wil laten ontruimen. Maar wat is dat precies, en wat kun je als verhuurder doen?
Wat is een moratorium?
Een moratorium is een tijdelijk uitstel van onder meer woningontruiming en volgt artikel 287b lid 2 van de Faillissementswet. Een huurder kan dit aanvragen als hij ook vraagt om te worden toegelaten tot de wettelijke schuldsanering (de Wsnp).
Als de rechter het moratorium toewijst, dan mag de verhuurder de huurder tot maximaal zes maanden niet uit huis zetten, ook al is er al een vonnis dat dat toestaat.
Het idee is dat iemand met grote schulden moet de kans krijgen om orde op zaken te stellen. Zonder de stress van een dreigende ontruiming. In die tijd probeert de huurder via schuldhulp een oplossing te vinden. Lukt dat niet, dan kan hij alsnog worden toegelaten tot de Wsnp.
Wanneer kan een huurder zo'n uitstel krijgen?
De rechter kijkt of aan de voorwaarden van artikel 287b lid 2 Fw is voldaan en sprake is van een bedreigende situatie.
Dat betekent over het algemeen:
- De huurder heeft een huurachterstand en er is een ontruimingsvonnis.
- De huurder heeft een verzoek ingediend voor toelating tot de Wsnp.
- De ontruiming is een directe bedreiging (de huurder kan nergens anders heen en wordt dus dakloos).
- De huurder doet serieus zijn best om een betalingsregeling te treffen via schuldhulp.
Belangrijk: de rechter kan alleen een moratorium toekennen als de reden voor de ontruiming alleen een huurachterstand is. Wordt ontruimd vanwege (ook) andere problemen, zoals bijvoorbeeld overlast, verboden onderverhuur of drugsproblematiek? Dan wordt het verzoek afgewezen.
Wat kun je doen als verhuurder?
Vaak hoor je als verhuurder pas kort van tevoren dat er een moratorium is aangevraagd. Dan is het belangrijk om snel te reageren.
De verhuurder kan zich verzetten tegen het moratorium tijdens de zitting bij de faillissementsrechter. Om dat met succes te doen, is belangrijk om te kunnen aantonen dat:
- De huurder geen echte moeite heeft gedaan om tot een regeling te komen en/of niet blijkt dat de huurder aan zijn lopende betalingsverplichtingen kan voldoen.
- De huurder nog steeds geen huur betaalt, ondanks de dreiging van ontruiming.
- Er geen reële kans is op een oplossing, bijvoorbeeld omdat schuldhulp is geweigerd of er sprake is van fraude.
Tot slot
Een moratorium is bedoeld als tijdelijke bescherming voor mensen in grote financiële problemen. Maar het is geen vrijbrief om huur niet te betalen of afspraken te negeren.
Denk je dat het verzoek van de huurder onterecht is? Wacht dan niet af, maar kom in actie. Wij helpen je graag om te kijken of verweer zinvol is en hoe je dat het beste aanpakt bij de rechter.
Vragen?
Heb je vragen naar aanleiding van het voormelde of heb je andere huurrecht vragen? Neem dan contact met ons op, zodat wij in jouw belang kunnen meedenken.