In 2023 verschenen meerdere uitspraken van de rechtbank Amsterdam, waarin telkens werd geoordeeld dat de tot dan toe in ieders ogen tamelijk standaard huurverhogingsbedingen voor geliberaliseerde woonruimte (consumentenprijsindex (CPI) + ….%) ten opzichte van de huurder oneerlijk zijn en dus buiten toepassing moeten worden gelaten.
Vragen aan de Hoge Raad
Uiteindelijk heeft de rechtbank hierover begin januari zogeheten prejudiciële vragen aan de Hoge Raad gesteld en daar waar mogelijk zaken aangehouden in afwachting van de antwoorden van de Hoge Raad.
Maar ondertussen…
Je zou denken dat andere rechtbanken deze lijn dan ook volgen en ook zoveel mogelijk afwachten wat de Hoge Raad gaat oordelen, maar dat lijkt niet het geval te zijn. Ook varen rechtbanken duidelijk hun eigen koers en dat levert interessante verschillen op.
CPI +1%?
Zo hanteerde de rechtbank Rotterdam in een vonnis van 9 februari jl. als (nieuw) uitgangspunt dat een huurverhogingsbeding voor geliberaliseerde woonruimte in beginsel oneerlijk is als het beding het mogelijk maakt om de huur te verhogen met meer dan de CPI + een opslag van 1%.
De rechtbank lijkt hiermee een bestendige lijn in te willen zetten, aangezien op 1 maart jl. wederom een vonnis van de rechtbank Rotterdam werd gepubliceerd met daarin hetzelfde uitgangspunt.
Volgens de rechtbank Rotterdam moet een consument worden beschermd tegen een huurverhogingsbeding dat het mogelijk maakt om de huur met meer te verhogen dan op basis van een redelijke inschatting van de markt gerechtvaardigd is. Voor de redelijke inschatting van de markt maakt de rechtbank een vergelijking tussen de jaarlijkse inflatie en de gemiddelde jaarlijkse huurprijsstijging over de jaren 2000-2020. Dat lijkt op het eerste een wat arbitraire keuze, zeker omdat de jaren 2021-2023 niet zijn meegerekend, maar dat houdt verband met de in juli 2021 ingevoerde maximering van huurprijsverhogingen.
Hoe dan ook, in dit soort huurcontracten (zo ook in deze specifieke zaak) wordt vrijwel altijd met hogere opslagen gerekend dan 1%, zodat verhuurders met deze uitspraken over het algemeen niets zullen opschieten.
De rechtbank Rotterdam oordeelt namelijk wel (en in lijn met de rechtbank Amsterdam) dat een oneerlijke bepaling niet mag worden gewijzigd in een eerlijke bepaling en ook geen aanvullend recht mag worden toegepast. Als een bepaling oneerlijk is, dient deze in zijn geheel te worden vernietigd.
De rechtbank overweegt verder dat een bepaling niet deels buiten toepassing kan worden gelaten, om reden waarvan ook in deze zaak het gehele huurprijsaanpassingsbeding werd vernietigd en de aanvangshuur uit 2009 (!) nog steeds zou gelden.
Wat te doen bij twee separate bedingen?
Betwijfeld kan worden of dat laatste terecht is. Er waren in deze laatste namelijk twee separate artikelen over huurprijsaanpassing.
Artikel 10.4.2 ging over de huurprijswijziging conform CPI. Pas verderop, in artikel 10.4.8, stond een bepaling waar verhuurder zich het recht voorbehield om jaarlijks de huurprijs met maximaal 3% te verhogen boven op die CPI.
Weliswaar volgt uit Europese rechtspraak dat in dit soort gevallen moet worden bekeken of de bepalingen tezamen het zogeheten evenwicht tussen partijen verstoren (in welk geval beide bepalingen oneerlijk kunnen zijn), maar mijn eerste (én inmiddels ook tweede) gedachte blijft dat dit twee separate voorwaarden zijn waarvan de één eerlijk is terwijl de ander in de redenering van de rechtbank oneerlijk zou zijn.
In dat geval had de rechtbank artikel 10.4.8 nietig kunnen verklaren en de reguliere indexering van 10.4.2 in stand kunnen laten.
Artikel 7:248 lid 3 en artikel 10 lid 3 Uhw
Dit zou ook meer in lijn hebben gelegen met de huidige – weliswaar vooralsnog tijdelijke – wetgeving op het gebied van huurprijsaanpassing voor zogeheten geliberaliseerde woonruimte. Daarin staat kort gezegd dat als sprake is van meerdere bedingen die tot een hogere verhoging leiden dan wettelijk is toegestaan, het volgens de wet geldige beding blijft bestaan.
De rechtbank Noord-Holland van 7 maart jl. heeft dit ook zo toegepast in een zaak waarbij de huurovereenkomst uitging van verhoging met CPI + een opslag van 2,5%. De rechtbank overwoog:
“Het eerste deel van dit beding is niet oneerlijk, omdat dit verwijst naar de regelgeving en de regels van het CPI. Het tweede deel is nietig op grond van artikel 7:248 lid 3 BW in samenhang met artikel 10 lid 3 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, omdat een dergelijke verhoging leidt tot een hogere verhoging dan wettelijk is toegelaten. Dit heeft tot gevolg dat de huurprijs geldt als verhoogd met de toegelaten verhoging (conform de regels van het CPI). De eisende partij krijgt de gelegenheid om zich over de gevolgen hiervan voor (de hoogte van) de vordering uit te laten.”
Dat lijkt een helder verhaal, maar het lastige is wel dat de betreffende artikelen pas in 2021 zijn ingevoerd én in beginsel van tijdelijke aard zijn. De uitspraak van de rechtbank Noord-Holland biedt dus geen soelaas voor de periode vóór 2021.
Al met al nog altijd erg benieuwd wat de Hoge Raad straks gaat antwoorden. De tijd zal het leren!
Vragen?
Hebt u vragen naar aanleiding van het voormelde of heeft u andere huurrecht vragen? Neem dan contact met ons op, zodat wij in uw belang kunnen meedenken.
Bronnen:
Uitspraak rechtbank Rotterdam 9 februari 2024: ECLI:NL:RBROT:2024:801
Uitspraak rechtbank Rotterdam 16 februari 2024: ECLI:NL:RBROT:2024:801
Uitspraak rechtbank Noord-Holland 7 maart 2024: ECLI:NL:RBNHO:2024:2010