Maar wat had u dan verwacht van zo’n oude woning?!

23 juni, 2022
Hélène van Dongen

Steeds vaker voegen verkopers van bestaande woningen een zogenaamde ouderdomsclausule toe aan de bepalingen van de koopovereenkomst. Als na levering van de woning vervolgens een (verborgen)gebrek wordt ontdekt en de koper daarvoor bij de verkoper aanklopt, speelt de ouderdomsclausule vaak een belangrijke rol. Maar wat is de ouderdomsclausule nu precies?

De ouderdomsclausule is in feite niets anders dan een clausule die de aansprakelijkheid van de verkoper beperkt en waarmee wordt afgeweken van het leerstuk van conformiteit, zoals dat in de wet is opgenomen. In leerstuk van de conformiteit is vastgelegd dat de verkochte zaak (de woning) aan de overeenkomst behoort te beantwoorden of, anders gezegd: dat de woning de eigenschappen dient te bezitten die de koper op grond van de overeenkomst en mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen van de verkoper mocht verwachten. Daarbij geldt dat een woning normaal gesproken geschikt dient te zijn voor normaal gebruik.

Door het opnemen van een ouderdomsclausule worden de verwachtingen van de koper getemperd en kan de verkoper minder snel aansprakelijk worden gehouden voor gebreken die verband houden met de ouderdom van de overgedragen woning. De koper wordt immers bekend verondersteld met de ouderdom ervan. Daarnaast gaat de onderzoeksplicht van de koper vaak zwaarder wegen op het moment dat in de koopovereenkomst een ouderdomsclausule is opgenomen.

Uit de rechtspraak volgt dat de formulering van de ouderdomsclausule veelal bepalend is voor de uitleg en betekenis ervan. Zo vallen de gebreken die zijn toe te schrijven aan de ouderdom van de woning hoe dan ook onder de ouderdomsclausule, maar wordt verschillend gedacht over de vraag of de specifiek in de ouderdomsclausule genoemde gebreken ook onder de exoneratie vallen als ze geen direct verband met de ouderdom van de woning houden. Als verkoper kunt u zich dus niet altijd met succes op de ouderdomsclausule beroepen.

Heeft u een vraag over de ouderdomsclausule, neem dan contact met onze vastgoedrecht specialisten op!

Helene van Dongen
Vastgoedrecht