Verstand van Bouwrechtzaken 22 – Patstellingen – deel 1

28 juli, 2022
Jasper de Roo

De patstelling kennen we uit het schaakspel. Een schaker staat ‘pat’ als hij of zij geen reglementaire zetten meer kan doen, maar geen schaak staat. De partij eindigt dus in een patstelling en daarmee onbeslist.

Ook in het bouwrecht kennen we patstellingen, althans schijnbare patstellingen, want partijen vinden vaak toch een oplossing, of anders volgt er – vaak na lang procederen – wel een beslissing door een rechter of arbiter.

Een van de meest voorkomende ‘patstellingen’ in het bouwrecht is de situatie dat zowel de aannemer als de opdrachtgever zich beroept op opschorting; de aannemer schort zijn verplichting om het werk tot stand te brengen en op te leveren op, de opdrachtgever schort zijn verplichting tot betaling van de overeengekomen prijs op.

Opschorting 

Bij wederkerige overeenkomsten, zoals een aannemingsovereenkomst, bepaalt de wet (artikel 6:262 BW) dat de wederpartij bevoegd is de nakoming van haar daartegenover staande verplichtingen op te schorten, als een der partijen haar verbintenis niet nakomt. In geval van gedeeltelijke of niet behoorlijke nakoming is opschorting slechts toegelaten, voor zover de tekortkoming haar rechtvaardigt.

Maar wat als beide partijen hun (tegenover elkaar staande) verbintenissen opschorten?

Voorbeeld 1

Nadat de aannemer heeft aangegeven dat de woning klaar is om opgeleverd te worden, stelt de opdrachtgever dat (een deel van) het werk niet goed of onvolledig is uitgevoerd en dat hij niet bereid is de laatste termijn vóór de oplevering aan de aannemer te betalen en het werk in deze staat te aanvaarden. De aannemer wil - ondanks het feit dat de werkzaamheden zijn afgerond - de sleutels niet aan de opdrachtgever afgeven zolang hij niet (volledig) betaald is.

Voorbeeld 2

De aannemer maakt aanspraak op betaling van facturen, maar de opdrachtgever meent dat de aannemer de werkzaamheden nog niet heeft afgerond en meent dat eerst afrondende c.q. herstelwerkzaamheden moeten worden verricht. De aannemer schort zijn werkzaamheden op totdat zijn facturen, waarvan de verschuldigdheid door opdrachtgever werd betwist, zijn voldaan.

Hoe hiermee wordt omgegaan zal ik uitleggen in deel 2 van deze blog. Als tipje van de sluier merk ik alvast op dat het voor een opdrachtgever raadzaam is om na te gaan wat in de overeenkomst of toepasselijke algemene voorwaarden is bepaald over de bevoegdheid tot opschorting. Voor de aannemer is het daarentegen raadzaam te realiseren dat de opdrachtgever van een (bouw)werk ook tijdens de uitvoering daarvan de betaling kan opschorten en dat hij het herstellen van gebreken niet mag laten afhangen van de betaling van openstaande facturen door de opdrachtgever.

Wilt u meer weten over rechten en plichten bij aannemingsovereenkomsten, neemt u dan contact op met een van onze bouwrecht specialisten. Met regelmaat publiceren wij nieuwe artikelen over vastgoedrecht op sociale media. Volg ons en blijf op de hoogte. 

Jasper de Roo
Vastgoedrecht