Verstand van Bouwrechtzaken 22 – Patstellingen – deel 2

28 juli, 2022
Jasper de Roo

In deel 1 van deze blog beschreef ik de schijnbare patstelling dat zowel de aannemer als de opdrachtgever zich beroepen op opschorting.

Hoe wordt omgegaan met de situatie dat de aannemer zijn verplichting om het werk op te leveren of herstelwerkzaamheden te verrichten opschort en de opdrachtgever zijn verplichting tot betaling van de overeengekomen prijs opschort?

Antwoord voorbeeld 1

De aannemer wil de woning opleveren, maar de opdrachtgever stelt dat (een deel van) het werk niet goed of onvolledig is uitgevoerd en dat hij niet bereid is de laatste termijn vóór de oplevering aan de aannemer te betalen. De aannemer wil de sleutels niet aan de opdrachtgever afgeven zolang hij niet (volledig) betaald is. Een patstelling?

Niet helemaal. In veel aannemingsovereenkomsten is de zogenaamde 5%-regeling opgenomen. Deze regeling houdt in dat de opdrachtgever maximaal 5% van de aanneemsom mag inhouden op de laatste termijn(en) en dit bedrag, in plaats van aan de aannemer te betalen, in depot kan storten bij de notaris. In rechtsverhoudingen met een opdrachtgever die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, staat deze 5%-regeling in de wet en is zelfs van dwingend recht.

Antwoord voorbeeld 2

De aannemer maakt aanspraak op betaling van facturen, maar de opdrachtgever meent dat de aannemer eerst afrondende c.q. herstelwerkzaamheden moet verrichten. De aannemer wil pas herstel verrichten nadat hij betaald is. Wie heeft gelijk?

De Hoge Raad[1] heeft eerder geoordeeld dat een aannemer al voor de oplevering van het gehele werk in verzuim kan komen als hij dat werk (deels) niet (goed) uitvoert. De opdrachtgever kan dan op zijn beurt, zoals hier ook is gebeurd, de betaling van facturen opschorten mits sprake is van ondeugdelijke werkzaamheden en verzuim aan de zijde van de aannemer. Daarmee heeft de opdrachtgever dus een pressiemiddel om de aannemer alsnog te dwingen het werk (deugdelijk) af te maken. Een aannemer kan in dergelijke gevallen dus niet, zoals hier gebeurde, aanbieden pas te herstellen nadat openstaande facturen zijn voldaan.

De Raad van Arbitrage beoordeelt dit anders. De Raad van Arbitrage[2] heeft eerder geoordeeld dat het moment waarop gemeten wordt of de aannemer aan zijn resultaatsverplichting uit de aannemingsovereenkomst heeft voldaan, het moment van oplevering van het werk is. Tijdens de bouw heeft de aannemer volgens de Raad nog de gelegenheid om eventuele gebreken te herstellen, terwijl ook bij oplevering geconstateerde gebreken op dat moment veelal nog niet tot verzuim leiden, omdat een aannemer die gebreken nog na oplevering mag herstellen.

Wanneer een partij zijn verplichtingen mag opschorten, blijft een lastig vraagstuk. Probeer te voorkomen dat je in deze situatie terecht komt en win tijdig juridisch advies in.

Wilt u meer weten over rechten en plichten bij aannemingsovereenkomsten, neemt u dan contact op met een van onze bouwrecht specialisten. Met regelmaat publiceren wij nieuwe artikelen over vastgoedrecht op sociale media. Volg ons en blijf op de hoogte.

Bronnen:
[1] Hoge Raad 17 januari 2014 ECLI:NL:HR:2014:95
[2] Raad van Arbitrage 7 juli 2017, nummer 35.335

Jasper de Roo
Vastgoedrecht