Bij een planologische verslechtering, zoals de vaststelling van een nieuw bestemmingsplan of een afwijking van een bestemmingsplan door het verlenen van een omgevingsvergunning, kan recht bestaan op vergoeding van planschade. Zoals aangegeven in deel 1 van deze blog, geldt echter geen recht op planschade bij het vervallen van tijdelijk voordeel.
Dit volgt uit twee uitspraken van de Afdeling bestuursrechtsspraak van de Raad van State van 23 februari 2022 (ECLI:NL:RVS:2022:570 (Hulst) en ECLI:NL:RVS:2022:549 (Heumen).
Casus
Bij de gemeente Hulst kocht verzoekster percelen met een bestemming ‘hoveniersbedrijf/tuincentrum’. Bij herziening van het bestemmingsplan voor het buitengebied van Hulst wijzigde de gemeente deze bestemming in ‘detailhandel’, met een functieaanduiding ‘tuincentrum’. Verzoekster diende een aanvraag in voor de bouw van een bedrijfspand, waarin zich onder meer twee supermarkten zouden vestigen. De gemeente weigerde deze vergunning. Daarna werd het bestemmingsplan gewijzigd en waren de percelen uitsluitend bestemd voor een tuincentrum. Na het vervallen van de ruime detailhandelsbestemming diende verzoekster een verzoek tot planschadevergoeding in van ruim € 8.1 miljoen geclaimd. De planschadeadviseur van de gemeente (SAOZ) adviseerde ruim € 1 miljoen toe te kennen.
Bij de gemeente Heumen kochten verzoekers een aantal percelen en begonnen daarop – eerst illegaal – een tuincentrum. Dit gebruik werd op hun verzoek enkele jaren later door de gemeente gelegaliseerd via toekenning van de bestemming ‘tuincentrum’. Na een wijziging van het bestemmingsplan ontstond (onbedoeld) de mogelijkheid om de percelen ook voor andere vormen van detailhandel te gebruiken. Toen de gemeente dit jaren later ontdekte hebben de percelen weer alleen de bestemming ‘tuincentrum’ kregen. Verzoekers claimden een planschade van ruim € 2.4 miljoen als gevolg van het vervallen van de detailhandelbestemming. SAOZ adviseerde ruim € 350.000,- te vergoeden.
Bij beide gemeentes hebben B&W het advies van hun planschadeadviseur niet gevolgd en de planschadeverzoeken afgewezen.
Geen recht op planschade bij het vervallen van tijdelijk voordeel
Zowel bij de rechtbank als in hoger beroep bij de Afdeling hebben de besluiten tot afwijzing stand gehouden. In beide zaken was volgens rechtbank en Afdeling sprake van een ‘tijdelijk voordeel’ en levert het nadien weer vervallen van zo’n tijdelijk voordeel geen aanspraak op een tegemoetkoming in de planschade op.
In de zaak van de gemeente Hulst overweegt de Afdeling dat het vervallen van een na aankoop doorgevoerde gunstige aanpassing van het planologisch regime ‘geen aanspraak op een tegemoetkoming in planschade oplevert’. De Afdeling overweegt voorts: ‘als voor het komen te vervallen van tijdelijk voordeel een tegemoetkoming zou worden toegekend, (…) de aanvrager compensatie (zou) ontvangen voor voordeel dat hij ten tijde van de aankoop van de zaak niet had en dat ook niet in de koopprijs heeft verdisconteerd’. Hier wordt dus de redelijkheidsmaatstaf toegepast.
In de zaak van de gemeente Heumen benadrukt de Afdeling dat bij de beoordeling van schade als gevolg van het vervallen van tijdelijk planologisch voordeel niet van belang is hoe lang dit planologisch voordeel voor de verzoekers heeft bestaan, en daarmee hoe lang de verzoekers de kans hebben gehad om dit voordeel te benutten. De schade moet volgens de Afdeling óók al voor rekening van de verzoekers blijven omdat zij het risico van de nadelige planologische wijziging passief hebben aanvaard. Bij deze laatste beoordeling speelt de duur van de periode waarin de verzoekers de gunstige planologische mogelijkheid nog hadden kunnen benutten wel een belangrijke rol.
Het vervallen van een tijdelijk planologisch voordeel komt zowel bij directe als bij indirecte planschade niet voor vergoeding in aanmerking, omdat een vergoeding voor het vervallen van een dergelijk tijdelijk voordeel niet ‘redelijk’ wordt gevonden.
Conclusie
Een planologische verslechtering geeft niet altijd recht op planschadevergoeding. Een tijdelijk voordeel levert geen aanspraak op een tegemoetkoming in de planschade op. Een eigenaar van een perceel doet er verstandig aan om zo snel mogelijk gebruik te maken van een planologisch gunstige bestemming. Men moet het ijzer smeden als het heet is!
Wilt u meer weten over planschade, neemt u dan contact op met een van onze bouwrecht specialisten. Met regelmaat publiceren wij nieuwe artikelen over vastgoedrecht op sociale media. Volg ons en blijf op de hoogte!