Schimmel en vochtproblemen; verantwoordelijkheid van huurder of verhuurder?

1 februari, 2024
Hélène van Dongen

Het regelmatig stoken en ventileren van een woning is belangrijk voor een gezond binnenklimaat. Als de thermosstraat lager wordt gezet en ramen en deuren gesloten blijven, kan meer vocht zich in een woning ophopen waardoor schimmelvorming in de hand wordt gewerkt. Het ontstaan van schimmelvorming kan echter ook andere oorzaken hebben, bijvoorbeeld door bouwkundige problemen. De vraag die voorligt is: wie is er in een (ver)huurrelatie verantwoordelijk voor schimmel- en vochtproblemen?

Aantasting van het woongenot 

Een huurder mag verwachten dat een woning bij een juist gebruik een gezond binnenklimaat heeft, zonder vocht- of schimmel. Ernstige schimmel- en vochtproblemen kunnen er dus toe leiden dat een huurder niet het woongenot heeft dat hij van een goed onderhouden woning mag verwachten. De aard, omvang en ernst van vocht- en schimmelproblemen is van belang bij de beantwoording van de vraag of sprake is van aantasting van het woongenot.

Invloed van het bewonersgedrag 

Schimmel en vocht in een woning leveren niet automatisch een gebrek op, ook niet als zij tot aantasting van het woongenot leiden. Om van een gebrek te kunnen spreken moet het gaan om een ‘niet aan de huurder toe rekenen omstandigheid’, terwijl bewonersgedrag van grote invloed kan zijn op het ontstaan van vocht- en schimmelproblemen. Van een huurder mag dan ook worden verwacht dat een correcte wijze van ‘vochtbeheer’ wordt toepast. Dat wil zeggen dat een woning voldoende verwarmd en geventileerd wordt, zodat vocht dat bij bewoning vrij komt (door slapen, douchen, koken en (af)wassen etc.) de woning kan verlaten

Informeren over de juiste wijze van vochtbeheer 

De juiste aanpak van vochtbeheer kan per woning verschillen. Zo zal een oude woning een andere aanpak vergen dan een goed geïsoleerde nieuwbouwwoning. Het is de taak van een verhuurder om een huurder te informeren over verwarmings- en ventilatiemogelijkheden en de juiste wijze van vochtbeheer. Van een huurder mag worden verwacht dat hij de redelijke instructies van de verhuurder opvolgt. Doet een huurder dat niet, dan zal eventuele schimmelvorming in een woning niet snel als gebrek kunnen worden aangemerkt.

Ventilatiemogelijkheden 

Van een huurder mag een juiste wijze van vochtbeheer worden verwacht, maar dat betekent wel dat een woning dient te beschikken over voldoende ventilatiemogelijkheden en mogelijkheden om de woning adequaat te verwarmen. Als de ventilatie- en/of verwarmingsvoorzieningen die aanwezig zijn in een woning, bij juiste toepassing, ontoereikend zijn dan kan dat een gebrek opleveren. Van een verhuurder kunnen dan maatregelen worden verlangd.

Constructieve problemen

Als vocht- en schimmelproblematiek het gevolg is van (bouwkundige) problemen aan een woning, bijvoorbeeld door optrekkend vocht of vocht- of koudebruggen, dan kan dat als gebrek worden aangemerkt en kunnen maatregelen van de verhuurder worden verlangd. Overigens is de enkele aanwezigheid van dergelijke mankementen, zonder dat hierdoor ernstige vocht- of schimmelproblemen ontstaan, onvoldoende om te kunnen spreken van een gebrek. Van een gebrek kan evenmin gesproken worden als vocht- en schimmelproblemen, ondanks het bestaan van eventuele mankementen, worden veroorzaakt door slecht stook- en ventileergedrag van een huurder.

Conclusie 

Schimmel of vocht in een woning kan een gebrek opleveren waarvoor de verhuurder verantwoordelijk is, maar enkel als de problemen zijn ontstaan buiten de invloedssfeer van een huurder om. Dat betekent dat vochtproblemen en schimmelvorming doorgaans geen gebrek zullen opleveren indien een huurder geen (juist) vochtbeheer heeft toegepast waar dat wel van hem verlangd kan worden.

Vragen?

Heeft u een vraag over het bovenstaande? Neem dan contact met onze vastgoedrecht specialisten op!

Helene van Dongen
Huurrecht
Vastgoedrecht