Tegemoetkoming in planschade

11 januari, 2022
Hélène van Dongen


Het kan voorkomen dat een eigenaar van een onroerende zaak schade lijdt als gevolg van een gewijzigd bestemmingsplan. Denk bijvoorbeeld aan een situatie waarin een wijziging van het bestemmingsplan (planologische wijziging) het mogelijk maakt om woontorens te bouwen op een perceel tegenover woningen, waardoor de eigenaren van die woningen hun privacy en vrije uitzicht verliezen. De eigenaren van die woningen zullen hierdoor schade lijden in de vorm van waardevermindering van hun woningen. En mogelijk ook in de vorm van inkomensschade. In sommige gevallen kan de schade die eigenaren door een planologische wijziging lijden voor vergoeding in aanmerking komen. Gesproken wordt dan van een tegemoetkoming in planschade.

Aanvraag om tegemoetkoming

Om voor een tegemoetkoming in planschade in aanmerking te komen dient de eigenaar van een onroerende zaak tijdig een aanvraag in te dienen bij (het college van b&w van) de gemeente van het grondgebied waarop de planologische wijziging betrekking heeft. De aanvraag dient te voldoen aan een aantal vereisten. Zo moet onder meer de schadeoorzaak worden aangeduid en vermeld waaruit de geleden schade bestaat.

Schadeoorzaak

Voor de beoordeling van een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade dient allereerst onderzocht te worden of een eigenaar als gevolg van een planologische wijziging in een nadeligere positie is komen te verkeren en als gevolg daarvan schade lijdt of zal lijden. Hiervoor vindt een vergelijking plaats van de planologische wijziging met hetgeen maximaal op grond van het oude planologische regime kon worden gerealiseerd. De feitelijke situatie speelt daarbij dus geen rol.

Vergoedbaarheid schade

Indien kan worden geconcludeerd dat een eigenaar inderdaad schade lijdt door een planologische wijziging, dient te worden onderzocht of deze schade voor vergoeding in aanmerking komt. Daarvoor dient onder meer te worden onderzocht of de schade voorzienbaar is, binnen het normaal maatschappelijk risico blijft, of op enige wijze verzekerd is.

Voorzienbaarheid

Indien een eigenaar een onroerende zaak aankoopt terwijl een planologische wijziging voorzienbaar is, dient de schade voor rekening van de eigenaar te blijven. De schade wordt dan immers geacht door de eigenaar te zijn aanvaard. Van voorzienbaarheid is sprake als er voor een gemiddelde eigenaar c.q. koper aanleiding bestond om rekening te houden met een nadelige planologische wijziging ter plaatse. Daarbij dient in het bijzonder rekening te worden gehouden met beleidsvoornemens van de gemeente.

Normaal maatschappelijk risico

Uitsluitend de schade die het normaal maatschappelijk risico te boven gaat komt voor vergoeding in aanmerking. Hoewel bij de beoordeling van het normaal maatschappelijk risico alle relevante omstandigheden in acht dienen te worden genomen, behoort in ieder geval 2 % van de waarde van de onroerende zaak dan wel 2 % van het inkomen in geval van inkomensschade tot het normaal maatschappelijk risico. Dit percentage heeft dus in feite als ondergrens te gelden.

Compensatie anderszins

Tot slot geldt dat beoordeeld moet worden of de schade op een andere wijze voldoende gecompenseerd wordt. Voor de beoordeling daarvan moet rekening gehouden worden met alle relevante feiten en omstandigheden. Indien de schade anderszins voldoende verzekerd is, dient een tegemoetkoming in planschade in geld achterwege te blijven.

Bent u benieuwd of u recht heeft op tegemoetkoming in planschade, neem dan contact met ons op!


Helene van Dongen
Vastgoedrecht