Huurprijsaanpassing bij verhuur van winkelruimte
Bij aanvang van een huurovereenkomst spreekt u met de huurder een huurprijs af. Gedurende de looptijd van de huurovereenkomst bent u vrij om de huurprijs bijvoorbeeld naar boven aan te passen. Daar moet uw huurder het alleen wel mee eens zijn. En dat gebeurt niet vaak.
Mogelijkheden in de wet
In dat geval is in de wet de mogelijkheid opgenomen om aanpassing van de huurprijs te vragen. Dat moet bij een rechter. U kunt dat doen, maar uw huurder heeft die mogelijkheid ook.
De huurprijsaanpassing kan alleen ingaan na afloop van de huurovereenkomst voor bepaalde tijd, of na verloop van tenminste vijf jaar nadat de laatste huurprijsaanpassing is ingegaan, of waarop de laatste door de rechter vastgestelde huurprijs is gevorderd. Een voorbeeld hiervan is de uitspraak van Ahold, die recentelijk nog door de rechter is teruggefloten en in haar vordering niet-ontvankelijk is verklaard. Zij voldeed namelijk niet aan de hiervoor genoemde voorwaarden.
Een rechter gaat bij het wel of niet aanpassen van de huurprijs uit van de zogenaamde referentiehuur. Dat betekent dat de rechter kort gezegd rekening houdt met de gemiddelde huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. Er wordt daarbij rekening gehouden met een tijdvak van vijf jaar voorafgaand aan de dag van het instellen van de vordering tot (bijvoorbeeld) huurprijsverhoging.
Wordt een vordering tot huurprijswijziging bij een rechter ingediend, dan dient deze vergezeld te zijn van een advies, opgesteld door een deskundige. Doet u dat niet, dan wordt u niet-ontvankelijk verklaard.
De praktijk
In de praktijk is de marktprijs vaak niet hetzelfde als de huurprijs die een rechter kan vaststellen. Er kunnen zich in een tijdvak van vijf jaar immers grote schommelingen in de markt voordoen. Waar u bij een opkomende markt denkt een zo hoog mogelijk resultaat te kunnen behalen door de huurprijs aan te passen aan de vraag die er voor uw pand bestaat, kan dit dus nog wel eens tegenvallen wanneer uw huurprijs wordt vergeleken met de huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte in vijf jaar tijd. Ook spelen huurders vaak in op het verschil tussen die marktprijs en door de rechter vast te stellen huurprijs, door een vordering tot indeplaatsstelling bij een rechter in te stellen. Daar schrijf ik een volgend artikel over.
Het kan ook zo zijn dat u van een huurder om verschillende redenen minder huur wil of kan vragen. Bij een eventueel gewenste huurprijsverhoging bij een andere huurder kan dit weleens tegen u werken. Die ene huurder met vergelijkbare bedrijfsruimte wordt dan namelijk ook meegenomen in de referentiehuur. Een bijkomende omstandigheid is vervolgens weer dat indien de referentiehuur laag uitvalt, u dan mogelijk weer minder snel bereid bent om (grote) investeringen te doen. Niemand heeft daar baat bij. Het systeem van de wet is dan ook al meermaals fors bekritiseert.
Waar u een zo hoog mogelijk resultaat wenst, is de andere kant van de medaille dat een bestendige huurrelatie belangrijk is en dat een huurder geen grote fluctueringen in zijn huurprijs wil. Om deze redenen wordt steeds vaker een omzet gerelateerde huurprijs met elkaar afgesproken. Daar heeft de wetgever alleen niet in voorzien. Om die reden kiezen veel verhuurders en huurders ervoor om deze afspraak in afwijking van de wet te maken en de werking van de wet uit te sluiten. Dat kunt u niet zomaar doen. Ook daar moet de goedkeuring van de rechter voor worden gevraagd.
Wat moet u onthouden
Wanneer u het met uw huurder niet eens kunt worden over een huurprijswijziging, biedt de wet mogelijkheden. Die mogelijkheden kunnen u helpen, of tegen u werken.
Vraagt u bijvoorbeeld al jaren een te lage huurprijs, terwijl verhuurders van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse een veel hogere huurprijs vragen, dan biedt de wet bij uitstek uitkomst. Is de huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse lager dan de huurprijs die u vraagt, dan kunt u vaak maar beter niets doen. Uw huurder kan namelijk ook een vordering tot huurprijsvermindering instellen.
Hebt u andere creatieve oplossingen voor het vragen van een redelijke huurprijs, zoals het vragen van een omzet gerelateerde huurprijs, houdt er dan rekening mee dat u hiervoor in de meeste gevallen eerst langs de rechter dient te gaan.
Eens napraten over dit onderwerp of op zoek naar een oplossing?
Neem dan contact met ons op .