Corona en huurbetaling, welke kant gaat het op?
Op 12 maart 2020, precies een jaar geleden dus, werden de eerste landelijke maatregelen in de strijd tegen het corona virus van kracht. Nog geen drie dagen later, op 15 maart 2020, werd onder meer de horeca gesloten. Deze sluiting duurde voort tot 1 juni 2020. Na een mooie zomer ging de boel in oktober 2020 weer op slot en die sluiting duurt tot op de dag van vandaag voort.
Huurbetaling?
In de tussentijd is discussie ontstaan over de vraag of een huurder eigenlijk wel verplicht is om huur te betalen zolang zijn onderneming vanwege overheidsmaatregelen is gesloten. De huurder kan er immers niets aan doen dat hij het gehuurde niet kan exploiteren, geen omzet kan maken en dus ook geen inkomsten kan genereren om de huur te voldoen. Andersom geldt dat ook de verhuurder geen verwijt van de situatie kan worden gemaakt en zelf ook de bij het verhuurde pand behorende lasten zal moeten voldoen.
Overleg
In het begin van de corona crisis werden tussen verhuurders en huurders over het algemeen al snel voorlopige oplossingen gevonden en zijn veel afspraken gemaakt om de financiële pijn te delen. Kwamen partijen daar niet uit, dan zaten kort geding rechters over het algemeen ook wel op die lijn.
Echter, inmiddels zijn we dus een jaar verder en is de discussie niet eenvoudiger geworden. Mijns inziens heeft dat niets met de welwillendheid van partijen te maken, maar alles met het steeds verder teruglopen van de financiële ruimte bij partijen. Dit heeft tot gevolg dat de discussie zich dus ook wat lijkt te verharden
Kantonrechter Amsterdam
Gelijktijdig druppelen inmiddels ook de eerste uitspraken in bodemprocedures binnen. In een eerdere blog schreven wij hier ook al over. Thans is de meest in het oog springende uitspraak die van de rechtbank Amsterdam van 9 maart jl. (ECLI:NL:RBAMS:2021:937). Deze zaak ging over een hotel met 48 hotelkamers. Het hotel heeft haar deuren niet van overheidswege moeten sluiten, maar wel is door haar een omzetverlies geleden van circa 75% ten opzichte van 2019.
Op basis van de voorliggende stukken concludeert de kantonrechter al snel dat sprake is van onvoorziene omstandigheden op basis waarvan de huurovereenkomst tijdelijk zal moeten worden aangepast. De kantonrechter stelt daarbij dat de tegenvaller in beginsel gelijkelijk over beide partijen zou moeten worden verdeeld. Als dat dan zou moeten leiden tot een wijziging van de huurprijs, dan dient de huurder cijfers aan te leveren waaruit het verschil in omzet blijkt. Daarbij dient tevens vast te staan dat dit verschil is veroorzaakt door de corona crisis.
NOW en TVL
Interessant detail daarbij is dat de kantonrechter overweegt dat de NOW-regeling buiten beschouwing dient te worden gelaten. De bedragen die een onderneming ontvangt in het kader van een NOW-regeling maken in boekhoudkundige zin onderdeel uit van de omzet, maar dienen volgens de kantonrechter dus niet te worden meegenomen bij de vaststelling van de omvang van het verminderd huurgenot. Het deel van de ontvangen Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) dat verband houdt met de huur dient volgens de kantonrechter wél bij de omzet te worden betrokken.
Formule
Uiteindelijk komt de kantonrechter tot een formule die als volgt is opgebouwd:
– omzetdaling als gevolg van de corona crisis (hierna: d);
– oorspronkelijke huurprijs (hierna: oh);
– gewijzigde huurprijs (hierna: gh).
De formule luidt volgens de kantonrechter dan als volgt: oh – (d% : 2) = gh.
Alhoewel men zich kan afvragen of de formule helemaal juist in de uitspraak is geformuleerd, wordt door de kantonrechter beredeneerd dat de procentuele omzetdaling dient te worden gedeeld door 2, waaruit vervolgens dan de procentuele huurkorting blijkt. Bij een omzetdaling van 75% zou het volgens deze kantonrechter dus gaan om een huurkorting van 37,5%.
Het is prijzenswaardig dat de kantonrechter heeft geprobeerd om deze berekeningssystematiek te introduceren en veel partijen zullen hiermee wellicht wat beter op weg worden geholpen. Echter, het is het wel de vraag of deze systematiek altijd tot redelijke uitkomsten zal leiden en/of in hoger beroep zal“ houden”.
Zo lijkt de rechter in deze zaak weinig oog te hebben gehad voor de omzetbelangen van de verhuurder en kan men zich ook de vraag stellen waarom de NOW-gelden niet bij de omzet hoeven te worden opgeteld. Daarnaast zou het mijns inziens beter zijn om het resultaat van een onderneming als leidraad te nemen en zullen toch echt alle omstandigheden moeten worden meegewogen. De discussie is te complex om te worden opgelost met een in mijn ogen arbitraire rekensom.
We houden u op de hoogte
Hoe dan ook, het laatste woord zal er nog niet over zijn gezegd en wij verwachten op korte termijn meer uitspraken in bodemprocedures te zullen ontvangen. Al met al zal daarmee steeds duidelijker worden op welke wijze met deze materie moet worden omgegaan. We houden u via onze blogs op de hoogte. In de tussentijd blijft wat ons betreft voorop staan dat het voor verhuurders en huurders vooral van belang blijft om met elkaar in overleg te blijven en wel zodanig dat zodra de wind is gaan liggen, iedereen weer met volle kracht vooruit kan!
Heeft u vragen? Schroom dan niet om contact op te nemen.