Woonruimte en servicekosten (bij geliberaliseerde huur): niet voor de poes
Het komt regelmatig voor dat in een huurovereenkomst voor woonruimte, naast de huurprijs, door partijen een vast bedrag wordt overeengekomen voor servicekosten. Servicekosten zijn de kosten van de woning die de verhuurder bovenop de kale huurprijs berekent voor leveringen en diensten. Denk bijvoorbeeld aan een vast bedrag voor meubilering en tuinonderhoud.
Als verhuurder kun je de hoogte hiervan zelf bepalen. Of toch niet?
In de wet zijn artikelen opgenomen die dit onderdeel reguleren. Dit geldt niet alleen voor niet-geliberaliseerde huur van woonruimte (sociale woonruimte), maar ook voor geliberaliseerde huur van woonruimte. Van geliberaliseerde woonruimte is sprake wanneer de aanvangshuurprijs (in 2020) meer dan € 737,14 bedraagt.
Het wettelijke systeem is bij geliberaliseerde huur van woonruimte echter niet zo gesloten als bij niet-geliberaliseerde huur van woonruimte. De regelgeving is erg complex en onduidelijk. Het is voor geliberaliseerde woonruimte zelfs zo onduidelijk, dat over de betekenis van afspraken over een vast bedrag aan servicekosten, een verschil van inzicht bestaat. Dit levert tegenstrijdige uitspraken op. Die uitspraken zijn gebaseerd op de volgende opvattingen.
Opvatting 1: het moet gaan om redelijke kosten!
Volgens de ene opvatting volgt uit de wet dat indien partijen in een geliberaliseerde huurovereenkomst een bedrag voor servicekosten zijn overeengekomen, dat bedrag redelijk moet zijn. Dit betekent dat het bedrag in redelijke verhouding moet staan tot de waarde van hetgeen daarvoor wordt geboden. Het is aan de rechter om dit te beoordelen.
Opvatting 2: wat is afgesproken telt!
Volgens de andere opvatting bestaat contractsvrijheid over de (hoogte van de) servicekosten. Dat zou betekenen dat je mag afspreken wat je wil. De betalingsverplichting van de huurder ten aanzien van de servicekosten beloopt het bedrag dat is overeengekomen, waarbij geen relatie met de werkelijke kosten hoeft te bestaan. Het is in deze opvatting dus niet de taak van de rechter om te beoordelen of het door partijen in een geliberaliseerde huurovereenkomst overeengekomen bedrag redelijk is.
Welke opvatting wordt gevolgd?
Deze vraag is aan de Hoge Raad voorgelegd. Dat is de hoogste rechter in Nederland. De Hoge Raad heeft nog geen uitspraak gedaan, maar er is al wel een advies gegeven aan de Hoge Raad. Dit advies is op 13 januari 2020 gepubliceerd.
Het advies aan de Hoge Raad houdt, kort gezegd, in dat opvatting 1 moet worden gevolgd. Dit advies hoeft echter niet gevolgd te worden. Als het advies wél wordt gevolgd, dan heeft dat grote gevolgen voor de verhuurderspraktijk.
Wat die gevolgen zijn, bespreek ik volgende week in mijn nieuwe artikel (deel II).