Het sluiten van een tijdelijke huurovereenkomst voor woonruimte: hoe doet u dat?
Niet direct voor altijd gebonden zijn aan één specifieke huurder is wel zo prettig. Uiteraard niet als u te maken hebt met een voorbeeldige huurder. Wij zien echter regelmatig dat dit net zo goed anders kan zijn. En dan zit u al snel aan de huurder vast: de wet beschermt de huurder van woonruimte nu eenmaal in vergaande mate.
Neemt u in de huurovereenkomst op dat deze voor bijvoorbeeld één jaar geldt, dan nog is vaak sprake van een huurovereenkomst met zogeheten huurbescherming. En dat is een veelgemaakte denkfout. Dat betekent namelijk dat u in veel gevallen niet anders dan met tussenkomst van de rechter de huurrelatie kunt beëindigen. Daar komen verhuurders helaas nog vaak te laat achter.
Hoe moet het dan wel?
Mogelijkheden in de wet
Gelukkig biedt de wet sinds 1,5 jaar de mogelijkheid om een (daadwerkelijke) huurovereenkomst voor bepaalde tijd te sluiten. Er moet dan wel aan bepaalde voorwaarden worden voldaan. En die worden nog vaak vergeten. Of ze worden wel afgesproken, maar in de praktijk niet nagekomen.
Zo kunt u maar één keer gebruik maken van de mogelijkheid om met de betreffende huurder een huurovereenkomst voor bepaalde tijd te sluiten. Daarbij moet het gaan om een termijn van twee jaar of korter bij zelfstandige woonruimte (denk aan een eengezinswoning) en vijf jaar of korter bij onzelfstandige woonruimte (denk aan een studentenkamer).
De tijdelijke huurovereenkomst eindigt vervolgens na ommekomst van de afgesproken termijn. Wel moet u als verhuurder op het juiste moment een schriftelijke kennisgeving naar de huurder sturen, waarin wordt gewezen op de naderende einddatum van de huurovereenkomst. Dit mag niet eerder worden verstuurd dan drie maanden voor de einddatum. Maar ook niet later dan een maand voor de einddatum.
Verder vertelt de wet ons dat de verhuurder in het geval van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd geen mogelijkheid heeft om deze tussentijds op te zeggen. Voor de huurder bestaat die mogelijkheid wel.
Let wel, voor sommige verhuurders bestaan uitzonderingen op voormelde regels. Bijvoorbeeld voor een woningcorporatie. Een woningcorporatie mag niet zomaar een huurovereenkomst voor bepaalde tijd sluiten.
De praktijk
Het is met name in de commerciële huurwoningmarkt al jaren gebruikelijk om een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd af te sluiten met een minimumperiode van meestal één jaar. Deze constructie heeft als doel de huurder te houden aan de contractuele minimumperiode zonder tussentijdse opzegmogelijkheid van de huurder. Maar bij deze constructie geldt dus wél huurbescherming!
Wanneer gebruik wordt gemaakt van de nieuwe mogelijkheden in de wet, dan bestaat die huurbescherming na afloop van de huurovereenkomst niet. Ik adviseer om dit ook als zodanig in de huurovereenkomst op te nemen, zodat hierover geen verwarring ontstaat. De huurder kan de huurovereenkomst in dergelijke gevallen echter wél tussentijds opzeggen. Het is dus maar net waar u meer waarde aan hecht: het kunnen afspreken van een minimale contractperiode of het strenge regime van de huurbescherming kunnen omzeilen.
Wat moet u onthouden
Uit de huurovereenkomst moet duidelijk blijken dat het om een huurovereenkomst voor bepaalde tijd gaat. Die huurovereenkomst mag niet langer zijn dan twee jaar of vijf jaar. U kunt hier maar één keer gebruik van maken.
Wilt u voorkomen dat de huurder alsnog huurbescherming geniet, dan moet dit duidelijk kenbaar zijn en moet u de kennisgeving niet vergeten te sturen. Doe dit niet te vroeg, maar ook zeker niet te laat. Maakt u hierin een fout, dan leidt dit automatisch tot een huurovereenkomst met huurbescherming.
Hecht u bij het aangaan van de huurovereenkomst meer waarde aan een minimale contractsduur en neemt u daarbij de huurbescherming voor lief? Dan kunt u de nieuwe wetgeving op dit punt laten voor wat hij is. Gevolg hiervan is wel dat u de huurrelatie dan niet meer zo gemakkelijk kunt beëindigen.
Eens napraten over dit onderwerp of op zoek naar een oplossing? Neem dan contact met ons op.