Wanneer kan een huurovereenkomst worden ontbonden ?
Tekst van de wet
Ontbinding van de huurovereenkomst mag niet worden verward met een opzegging van de huurovereenkomst. Uit de letterlijke tekst van de wet (artikel 6:265 BW) vloeit voort dat ‘iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen, de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt’.
Er moet – anders dan bij opzegging het geval is – dus sprake zijn van een tekortkoming van één van de partijen.
Deze regel geldt in beginsel voor allerlei soorten overeenkomsten en dus ook voor huurovereenkomsten.
Toevoeging huurrecht
In het huurrecht is daar echter nog een belangrijke regel aan toegevoegd die inhoudt dat een huurovereenkomst die betrekking heeft op een gebouwde onroerende zaak slechts kan worden ontbonden met tussenkomst van een rechter.
Dat betekent dat er voor ontbinding van een huurovereenkomst die ziet op woonruimte of bedrijfsruimte, altijd een procedure dient te worden gestart tot ontbinding van de huurovereenkomst. Een uitzondering daarop is bijvoorbeeld dat een gemeente tot sluiting van de woonruimte of de bedrijfsruimte is overgegaan. In een dergelijk geval is de tussenkomst van een rechter in beginsel niet noodzakelijk.
De praktijk: onduidelijkheid over de wet?
Naar huidige maatschappelijke opvattingen kan een huurovereenkomst pas worden ontbonden als de ernst van de tekortkoming een ontbinding rechtvaardigt. De vraag wanneer deze voorwaarde wordt vervuld, kan in het algemeen niet worden beantwoord: dit is afhankelijk van alle omstandigheden van het geval.
Taalkundig bezien ligt in artikel 6:265 BW echter uitsluitend een systeem besloten van hoofdregel (iedere tekortkoming rechtvaardigt in beginsel ontbinding) en uitzondering (tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt).
Wanneer de letterlijke tekst dus wordt gevolgd, levert iedere tekortkoming van een partij de mogelijkheid op om tot ontbinding van de huurovereenkomst over te gaan.
De voorzieningenrechter van de rechtbank Amsterdam is echter van oordeel dat deze uitleg niet goed meer past in ons huidige contractenrecht. De voorzieningenrechter stelt voorts dat ook in het recht van omringende landen en diverse rechtsvergelijkende Principles hiervan niet wordt uitgegaan.
Prejudiciële vragen
De voorzieningenrechter van de rechtbank Amsterdam heeft daarom in een – afgelopen vrijdag gepubliceerde – uitspraak (ECLI:NL:RBAMS:2018:814) het voornemen kenbaar gemaakt om over de uitleg van artikel 6:265 BW prejudiciële vragen aan de Hoge Raad te stellen. Het ging in deze zaak om ontbinding van een huurovereenkomst van sociale woonruimte wegens vermeende woonfraude.
Het betreffen de volgende vragen:
- Dient artikel 6:265 lid 1 BW letterlijk te worden uitgelegd in die zin dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij het maken van een uitzondering hierop gerechtvaardigd is aan de hand van de in de wet genoemde gezichtspunten? Zo niet, hoe dient deze bepaling dan te worden uitgelegd?
- Is er aanleiding bijzondere eisen te stellen ten aanzien van ontbinding van een overeenkomst van huur en verhuur van sociale woonruimte, ervan uitgaande dat zulke woonruimte schaars is?
Tot nu toe heeft de Hoge Raad (19 jaar geleden) geoordeeld dat aan de ontbinding van een huurovereenkomst geen hogere eisen moeten worden gesteld aan de ernst van de tekortkoming en de verwijtbaarheid daarvan, dan in het algemeen het geval is. In een nog ouder arrest van de Hoge Raad (van 34 jaar geleden) is geoordeeld dat het gewicht van de tekortkoming dient te worden afgewogen tegenover het belang van de huurder bij het voortduren van de huur. In meer recente arresten van de Hoge Raad lijkt de eis gesteld te zijn dat sprake moet zijn van een voldoende zwaarwegende tekortkoming.
Of en hoe bovenstaande vragen door de Hoge Raad worden beantwoord, is nog niet bekend. Naar mijn idee zal als uitgangspunt altijd de letterlijke tekst van de wet moeten worden gehanteerd, en biedt de uitzondering (tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt) meer dan voldoende aanknopingspunten om bij een onvoldoende zwaarwegende tekortkoming de ontbinding op grond van de uitzondering niet uit te spreken.
Wat moet u onthouden
Belangrijk om te onthouden is dat indien uw huurder zich niet aan de gemaakte afspraken houdt, de huurovereenkomst op grond van die tekortkoming kan worden ontbonden. Dat zal in beginsel wel door tussenkomst van de rechter dienen te geschieden, waarbij de rechter zal moeten kunnen vaststellen dat de tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
Hebt u vragen over ontbinding van de huurovereenkomst? Neemt u dan gerust contact op.