Kantoorruimte en geen Energielabel C: pand op slot?!
Op donderdag 22 maart 2018 hield ik voor onder meer eigenaren van commercieel vastgoed een presentatie tijdens de tweede editie van de kennissessie Duurzaam Vastgoed. Deze kennissessie werd georganiseerd door VECOO en Rabobank Amerstreek.
Het bijeenzetten van een sectorspecialist, een projectmanager Toekomstbestendig Vastgoed en een advocaat bleek een succes. Met name voor wat betreft het onderwerp over de aangekondigde verplichting voor kantoorruimte om in 2023 over een energielabel C te beschikken. Voor degenen die er niet bij konden zijn volgt in deze editie een update.
Verplicht Energielabel
Op dit moment is het bij oplevering, verkoop en verhuur van vastgoed in de meeste gevallen verplicht om over een Energielabel te beschikken. Of dat nu energielabel A of G is; dat maakt nog niet zoveel uit. Daar komt echter wel verandering in.
Althans, daarvoor is wetgeving in de maak. Enige tijd geleden is aangekondigd dat wetgeving wordt voorbereid waarin is opgenomen dat (al!) over 5 jaar iedere kantoorruimte dient te beschikken over een energielabel C. Zoals te doen gebruikelijk zijn er gelukkig wel uitzonderingen op die regel. Zo dient het te gaan om kantoorruimte groter dan 100m2 en zijn bijvoorbeeld monumenten en slooppanden uitgezonderd. Andere uitzonderingen overigens nog daargelaten.
Aangekondigd is dat indien de bedoelde kantoorruimte op 1 januari 2023 niet over een Energielabel C beschikt, het pand op slot zal gaan. Gaat het echt zo ver komen? En wat heeft dat voor consequenties voor de relatie verhuurder-huurder?
De praktijk
Er is veel kritiek op deze wetgeving gekomen. Zo zouden de kosten voor het treffen van maatregelen veel hoger zijn, dan door de overheid wordt gesteld. En waarom verplichten om een tussenstap te nemen, als het doel is om in 2030 over label A te beschikken? Verder kan de onderkant van de kantorenmarkt worden geraakt door deze nieuwe wetgeving. Gebouwen die een flinke opknapbeurt nodig hebben om aan de vereisten te voldoen, zullen ook fors moeten investeren. Dat is niet altijd mogelijk. Gaat het pand dan ook op slot? Dan zullen we snel te maken krijgen met leegstand en verloedering.
Ook positieve geluiden zijn (gelukkig) hoorbaar. Als de wet niet wordt aangepast, zullen we de doelstellingen in het kader van verduurzaming ook nimmer gaan halen. Dat is uiteraard wel belangrijk. Verder heeft een duurzaam gebouw ook een positief effect op de verhuur daarvan, en uiteraard ook de hoogte van de huurprijs.
Waar ik mij over verbaas, is hoe weinig aandacht er door de overheid (nog) wordt besteed aan het opleggen van deze verplichting en de consequenties daarvan ten opzichte van de huurrelatie. Die consequenties zijn namelijk niet mals, zeker niet als een pand direct bij het niet voldoen aan de wetgeving op slot gaat. Overigens verwacht ik persoonlijk niet dat het al snel zo’n vaart zal lopen en dat andere sancties (zoals het opleggen van een boete of het stellen van termijnen om aan de wetgeving te voldoen) de boventoon zullen voeren.
Als deze verplichting wel per 1 januari 2023 gaat gelden, dan is er werk aan de winkel voor kantoorruimte met energielabel G, F, E of D. Als eigenaar van deze kantoorruimte zal geïnvesteerd moeten worden en in overleg moeten worden getreden met de huurders.
Hoe? Daar zijn verschillende mogelijkheden voor en dat is volledig afhankelijk van de benodigde werkzaamheden én de inhoud van de huurovereenkomst. Mogelijk komen verhuurder en huurder er gemakkelijk samen uit, of dient de weg van artikel 7:220 BW te worden gevolgd (dringende werkzaamheden of renovatie). Is dit laatste noodzakelijk, dan kun je als verhuurder in een lastig parket komen: op termijn staat vast dat het pand wordt gesloten, maar de verhuurder is tevens afhankelijk van de eisen van de huurder om de benodigde werkzaamheden uit te voeren.
En hoe denkt u over het terugverdienen van de gedane investeringen? Kunnen deze zomaar worden doorbelast aan de huurder? Kunnen de servicekosten of de huurprijs zomaar tussentijds worden aangepast? Afhankelijk van de afspraken op dit moment, de nog te maken afspraken en de medewerking en visie op duurzaamheid van de huurder, zullen die kosten toch vaak en grotendeels voor rekening van de eigenaar / verhuurder blijven.
Daarmee kom ik bij de kern van mijn boodschap. Het maken van goede afspraken tussen verhuurder en huurder wordt, zeker nu bij kantoorruimte sprake is van weinig dwingendrechtelijke regels, van essentieel belang.
Wat moet u onthouden
Nieuwe wetgeving over de verplichting van een Energielabel C bij kantoorruimte is volop in voorbereiding. Die wetgeving kan grote consequenties hebben voor u als eigenaar en verhuurder van (vooralsnog uitsluitend) kantoorruimte.
Het doen van (verplichte) investeringen is tot daaraan toe, maar het kunnen doorbelasten van die kosten aan de huurder wordt zo gemakkelijk nog niet. Treed in overleg met uw huurders, maak zo mogelijk een (renovatie)plan om aan de wetgeving te voldoen en maak goede schriftelijke afspraken. Denk bij het sluiten van nieuwe huurovereenkomsten na over uw eigen portemonnee met de aanstormende wetgeving in uw achterhoofd. Maak energiebesparende maatregelen en het doorbelasten van (een gedeelte van) die kosten onderwerp van de huurovereenkomst en maak de noodzakelijke energiebesparende maatregelen desnoods onderwerp van onderhandeling.
Eens napraten over dit onderwerp of op zoek naar een oplossing? Neem dan contact met ons op.