De Wkb is gelinkt aan de Omgevingswet. Vanaf 1 januari 2024 treedt de Omgevingswet in werking en krijgt de bouwpraktijk dus ook te maken met de Wkb.
De Wkb heeft als doel de bouwkwaliteit te verbeteren en introduceert de onafhankelijke, private kwaliteitsborger.
De Wkb is geen zelfstandige wetgeving maar wijzigt onder meer de op de Omgevingswet gebaseerde regelgeving en een aantal bepalingen in het Burgerlijk Wetboek.
De Wkb zal op 1 januari 2024 eerst alleen gaan gelden voor nieuw te bouwen bouwwerken in de laagste risicoklasse (gevolgklasse 1).
Gevolgklasse
De gevolgklassen zijn bepaald aan de hand van de mogelijke gevolgen voor gebruikers als het misgaat bij niet voldoen aan bouwtechnische regels in het Besluit Bouwwerken leefomgeving (Bbl). Bijvoorbeeld als gevolg van brand of het instorten van een (deel van een) gebouw. Hoe groter de gevolgen zijn als er iets misgaat, des te hoger de gevolgklasse. In gevolgklasse 1 staan bijvoorbeeld woningen en eenvoudige bedrijfsgebouwen.
Kwaliteitsborging
Voorbouwwerken uit gevolgklasse 1 is geen omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit vereist. In plaats daarvan moet bij het bevoegd gezag (meestal burgemeester en wethouders) een bouwmelding worden ingediend vier weken voor de start van de bouwwerkzaamheden. Daarin is aangegeven welke kwaliteitsborger op de bouw toezicht gaat houden.
De kwaliteitsborger beoordeelt of het gerealiseerde bouwwerk aan de technische bouwvoorschriften voldoet. Het belangrijkste onderdeel van het dossier dat bij het bevoegd gezag moet worden ingediend is de verklaring van de kwaliteitsborger dat het gerealiseerde bouwwerk aan de bouwtechnische voorschriften voldoet.
Het stelsel van kwaliteitsborging zal gedurende de eerste vijf jaar slechts gelden voor gevolgklasse 1. Daarbij geldt voorts dat verbouwingen vermoedelijk pas na een half jaar onder gevolgklasse 1 vallen.
Het stelsel van kwaliteitsborging geldt gedurende het eerste halfjaar nog niet voor verbouwactiviteiten bij gevolgklasse 1.
Wijzigingen Burgerlijk Wetboek
In het Burgerlijk Wetboek (BW) komen diverse wijzigingen ter bescherming van de opdrachtgever, meer in het bijzonder de bouwconsument.
Het gaat kort gezegd om de volgende wijzigingen:
a. verdwijnen verborgen gebreken regeling,
b. verscherpte waarschuwingsplicht,
c. opleverdossier en enkel voor de bouwconsument als opdrachtgever,
d. informatieplicht zekerheid afbouw,
e. brief gekoppeld aan de 5% regeling.
De belangrijkste wijziging is dat de aannemer na de oplevering in beginsel aansprakelijk blijft voor gebreken die bij de oplevering ontdekt hadden kunnen worden, tenzij deze gebreken niet aan de aannemer zijn toe te rekenen. Bij een professionele opdrachtgever kan daarvan in de overeenkomst worden afgeweken. Voor de bouwconsument betreft het dwingend recht waarvan de aannemer niet in de aanneemovereenkomst met die consument kan afwijken.
Afwijken van het stelsel van kwaliteitsborging
Als een initiatiefnemer niet onder het stelsel van kwaliteitsborging wil vallen, dan kan hij richting het college van burgemeester en wethouders stellen dat zijn bouwplan gelijkwaardig is wat betreft constructieve of brandveiligheid. Daarmee valt zijn bouwplan niet onder gevolgklasse 1 en zal hij een omgevingsvergunning voor een (technische) bouwactiviteit moeten aanvragen.
De bouwmelding
Ten minste vier weken voor het begin van de bouwwerkzaamheden moet een bouwmelding onder kwaliteitsborging bij het college worden gedaan. De bouwmelding bestaat uit een vragenformulier in het Omgevingsloket en twee bijlagen.
De bouwmelding wordt gedaan door de initiatiefnemer van de bouwactiviteit of door een gemachtigde. Dit kan de opdrachtgever zijn, maar ook een aannemer, architect of adviseur namens de opdrachtgever. De kwaliteitsborger is onafhankelijk en doet dus nooit de bouwmelding
Een melding kan betrekking hebben op meerdere bouwwerken op hetzelfde terrein of op met elkaar samenhangende terreinen.
Bij de bouwmelding moet in de kern het volgende worden aangegeven:
1. wie de (private)kwaliteitsborger is,
2. hoe deze werkt (instrument voor kwaliteitsborging als beoordelingsmethodiek),
3. risicobeoordeling (welke bouwtechnische risico’s zijn er) en iv. borgingsplan (hoe de kwaliteitsborger met die risico’s omgaat). De kwaliteitsborger dient de risicobeoordeling en het borgingsplan op te stellen.
Als het college wil handhaven moet zij dat binnen die periode doet.
De bouwmelding wordt ondertekend en moet de volgende gegevens en bescheiden bevatten:
a. de naam, het adres en het telefoonnummer van degene die het bouwwerk bouwt;
b. als de melding wordt ingediend door een gemachtigde: de naam, het adres en het telefoonnummer van de gemachtigde;
c. als de melding elektronisch wordt ingediend: het e-mailadres van de degene die het bouwwerk bouwt of de gemachtigde;
d. de dagtekening;
e. het adres, de kadastrale aanduiding of de coördinaten van de locatie waarop de activiteit wordt verricht;
f. een beschrijving van de bouwactiviteit, met inbegrip van de gebruiksfunctie van het bouwwerk;
g. gegevens betreffende de kwaliteitsborger en het te gebruiken instrument voor kwaliteitsborging;
h. een risicobeoordeling van het bouwproject met het oog op het voorkomen of beperken van risico’s die van invloed kunnen zijn op het voldoen aan de regels voor de bouwactiviteit.
Als de bouwactiviteit niet begint binnen een jaar na de melding, is het verboden de bouwactiviteit te verrichten zonder dit ten minste vier weken voor het begin ervan opnieuw te melden.
Gereedmelding
Het is verboden het bouwwerk of de bouwwerken die onderdeel uitmaken van een bouwactiviteit in gebruik te nemen zonder dit ten minste twee weken voor het feitelijk in gebruik nemen te melden.
De gereedmelding moet (ook weer) via het Omgevingsloket worden gedaan. De gereedmelding wordt in principe gedaan door degene die ook de bouwmelding heeft gedaan: de initiatiefnemer of zijn gemachtigde. De kwaliteitsborger doet geen gereedmelding bij de gemeente: hij geeft alleen zijn verklaring af aan de initiatiefnemer
De gereedmelding moet voldoen aan de volgende vereisten:
1. De melding wordt ondertekend en bevat de volgende gegevens en bescheiden van de gerealiseerde activiteit:
a. de naam, het adres en het telefoonnummer van degene die de bouwmelding heeft gedaan;
b. de dagtekening;
c. het adres, de kadastrale aanduiding of de coördinaten van de locatie waar de bouwactiviteit is uitgevoerd;
d. de verklaring van de kwaliteitsborger, waarbij voor zover van belang, wordt ingegaan op maatregelen om bouwtechnische risico’s te voorkomen of te beperken;
e. gegevens en bescheiden waaruit de gebruiksfuncties, verblijfsgebieden, verblijfsruimten en de afmetingen en de bezetting van alle ruimten, inclusief totaaloppervlakten per gebruiksfunctie blijkt;
f. gegevens en bescheiden waaruit blijkt dat wordt voldaan aan de gestelde eisen in relatie tot:
1°. de belasting en belastingcombinaties van de constructieve delen hiervan en van het geheel;
2°. de uiterste grenstoestand van de bouwconstructie en onderdelen van de bouwconstructie;
3°. de luchtverversing;
4°. de energiezuinigheid;
5°. de milieuprestatie;
g. gegevens en bescheiden over de brandveiligheid;
h. gegevens en bescheiden over toegepaste gelijkwaardige maatregelen.
Verklaring kwaliteitsborger
Voldoet het werk aan de bouwtechnische regels dan staat niets aan een verklaring van de kwaliteitsborger en gereedmelding bij het bevoegd gezag in de weg.
De kwaliteitsborger zal de gemeente tevens informeren over de delen van het bouwwerk die nog niet zijn afgerond en daarmee nog niet aan de regels voldoen. De gemeente bepaald als bevoegd gezag vervolgens op basis van de informatie van de kwaliteitsborger, eventueel aangevuld met eigen waarnemingen, of een bouwwerk in gebruik mag worden genomen.
Eventueel niet afgeronde delen van het bouwwerk kunnen op een later tijdstip kan dan de definitieve voorziening worden aangebracht. In de meeste gevallen - in ieder geval bij installaties - is hiervoor geen omgevingsvergunning voor een technische bouwactiviteit of de inzet van een kwaliteitsborger nodig. De gemeente kan een termijn stellen waarbinnen de resterende punten alsnog moeten worden afgerond/ hersteld zodat gereedmelding alsnog kan plaatsvinden.
Tot slot
Dit nieuwe stelsel van kwaliteitsborging vergt van alle betrokken partijen aanpassing van de wijze waarop gewerkt wordt. In de periode tot invoering van de Wkb werken aannemers, kwaliteitsborgers alvast samen met gemeenten aan proefprojecten met kwaliteitsborging. Om ervaring op te doen en worden bijvoorbeeld leidraden en apps ontwikkeld om klaar te zijn voor het nieuwe systeem van kwaliteitsborging. Bent u klaar voor de Wkb?
Vragen?
Wilt u meer weten? Neem dan contact op met een van onze bouwrecht specialisten. Met regelmaat publiceren wij nieuwe artikelen over vastgoedrecht op sociale media. Volg ons en blijf op de hoogte.