Het doel van de Wet modernisering servicekosten is ervoor te zorgen dat de huurder beter wordt beschermd tegen verhuurders die ten onrechte servicekosten in rekening brengen of servicekosten rekenen die geen relatie hebben met de daadwerkelijk gemaakte kosten. Verder is het doel om meer duidelijkheid te verschaffen over wat als servicekosten kan worden gerekend. Ook moet het gemakkelijker worden voor gemeenten en de Huurcommissie om misstanden aan te pakken en daarmee het aantal geschillen terug te brengen.
De wet- en regelgeving over deze servicekosten is in de kern helder. Maar in de praktijk blijkt dat op dit moment niet genoeg mogelijkheden zijn om te hoge servicekosten te voorkomen.
De regering heeft zich de afgelopen periode ingezet voor het versterken van de rechten van huurders door middel van diverse maatregelen. De herziening van het systeem van servicekosten bij huurwoningen sluit hierop aan.
Wat verandert er -Toetsing servicekosten
Met de herziening van de Wet modernisering servicekosten gaan enkele veranderingen gepaard. Zo wordt het eenvoudiger om het voorschot servicekosten te laten toetsen. Ook wordt het makkelijker om als huurders samen een uitspraak over servicekosten bij de Huurcommissie te vragen. In het huidige stelsel kunnen bewoners van een wooncomplex een collectief verzoek indien met minimaal 50% van de huurders. Met de herziening wordt het vereiste van 50% van de huurders en het vereiste dat het moet gaan om een wooncomplex losgelaten. Deze drempel wordt losgelaten in het kader van efficiënte behandeling in het belang van zowel de huurder, verhuurder, als de Huurcommissie.
Welke servicekosten mogen in rekening worden gebracht?
Daarnaast wordt in het Burgerlijk Wetboek duidelijk vermeld welke servicekosten daadwerkelijk gemaakte kosten zijn die in verhouding staan tot de geleverde service.
Een limitatieve lijst gaat meer duidelijkheid geven over wat wel of niet als servicekosten in rekeningen mag worden gebracht.
Vanaf de invoering van het Besluit Servicekosten mogen alleen nog de volgende acht categorieën als servicekosten worden gerekend:
- Warmte en koude: inclusief het koelen en verwarmen van gemeenschappelijke gedeelten; maar exclusief onderhoudskosten. Het onderscheid tussen nutsvoorzieningen en (overige) servicekosten is opgeheven. Daarom is het noodzakelijk om deze nutsvoorzieningen op te nemen in het Besluit servicekosten.
- Elektriciteit, gas en water: inclusief levering voor het gebruik van gemeenschappelijke voorzieningen. Ook administratiekosten worden hierin meegenomen.
- Roerende zaken: hieronder vallen de mede ter beschikking gestelde roerende zaken in, op of aan het woonruimtegedeelte, dan wel in, op of aan de gemeenschappelijke gedeelten.
- Kleine herstellingen: het verrichten of laten verrichten van kleine herstellingen die voor rekening van de huurder komen, maar op grond van een overeenkomst door de verhuurder worden verricht aan het woonruimtegedeelte van het gehuurde of de gemeenschappelijke gedeelten en voorzieningen.
- Toezicht, beveiliging en vuil: onder andere kosten voor toezicht op de veiligheid, het juiste gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten, het reageren op alarmeringen vanuit het woonruimtegedeelte en het optreden tegen overlast. Deze taken kunnen niet alleen door een huismeester uitgevoerd worden, maar ook door anderen.
- Signaallevering: onder signaallevering vallen diensten in het kader van opvang en doorlevering van een signaal voor radio, televisie, computer, internet of andere elektronische apparatuur.
- Verzekeringen en fondsvorming: de verhuurder neemt deel in een glas- of inboedelverzekering ten behoeve van de huurder of verzorgt een gemeenschappelijk fonds, waarmee een risico van de huurder wordt gedekt dat tot de verplichtingen van een huurder hoort. Hieronder valt in elk geval een ontstoppings-, glas en lampenfonds.
- Administratiekosten: onder andere kosten van het doen van een beroep op financiële regelingen ten behoeve van huurders, overige administratieve werkzaamheden in verband met de toedeling van verbruikskosten en het opstellen van het overzicht zoals bedoeld in artikel 259 lid 2 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek.
Wat verdwijnt?
Categorieën zoals "elektronische apparatuur" en "gemeenschappelijke ruimten" komen te vervallen om dubbelzinnigheden en onduidelijkheden te voorkomen. De individuele categorie “huisvuil” wordt samengevoegd in de categorie “toezicht, beveiliging en vuil”. Deze categorie gaat dus ook zien op het verstrekken van vuilniszakken aan de huurder, het in gebruik geven van een vuilniscontainer en het vervoeren van huisvuil binnen het complex waarvan de woonruimte deel uitmaakt.
Wat gebeurt er bij te hoge servicekosten?
Indien verhuurders te hoge servicekosten in rekeningen brengen, kunnen huurders verschillende stappen ondernemen om dit aan te vechten. Verhuurders lopen daarbij het risico dat zij de teveel gerekende servicekosten terug moeten betalen aan de huurder. De verhuurder heeft hierbij een belangrijke positie in de uitvoeringspraktijk. De verhuurder is namelijk wettelijk verplicht om elk jaar vóór 1 juli een uitgesplitst overzicht van de in dat kalenderjaar in rekening gebrachte servicekosten aan de huurder te verstrekken.
In een geval van onterecht doorberekende of onredelijke hoge servicekosten moet de huurder bij de verhuurder schriftelijk kenbaar maken op welke kostenposten zijn bezwaar ziet en waarom. Ook dient de verhuurder in de gelegenheid gesteld te worden om op het bezwaar te reageren en de afrekening toe te lichten of aan te passen. De termijn daarvoor is drie weken. Wanneer de huurder de verhuurder niet eerst de kans geeft om het bezwaar weg te nemen en direct een verzoek indient bij de Huurcommissie, wordt dit verzoek in beginsel niet-ontvankelijk verklaard.
Indien de verhuurder wel in de gelegenheid wordt gesteld om de bezwaren weg te nemen, maar dit niet in voldoende mate gebeurt, moet een huurder een gang naar de Huurcommissie of rechter maken.
Het huidige stelsel voorziet enkel de mogelijkheid om het voorschotbedrag ten aanzien van de nutsvoorzieningen met een individuele meter te toetsen. Met de herziening zal aan alle servicekosten getoetst kunnen worden. De bedoeling is dat dit leidt tot een eenvoudigere methodiek voor het vaststellen van servicekosten. Eveneens vereenvoudigt het de handhavende taken van gemeenten.
Gemeenten hebben namelijk onder de Wet goed verhuurderschap (Wgv) handhavingsbevoegdheden gekregen, wat betekent dat zij kunnen optreden tegen verhuurders die een onjuiste afrekening verstrekken. Gemeenten kunnen in dat geval een bestuurlijke boete opleggen. De hoogte van deze boete is per gemeente verschillend en kan oplopen tot maximaal €25.750,- en bij herhaalde overtreding maximaal €103.000,-. Ook kan een last onder dwangsom of een last onder bestuursdwang worden opgelegd. Gemeenten hebben daarnaast de mogelijkheid om een verhuurvergunning te weigeren of in te trekken.
Ook kan een vergaande maatregel toegepast worden, de zogeheten ”beheersovername”. Deze maatregel kan toegepast worden, nadat verhuurders tweemaal in een tijdvak van vier jaar een bestuurlijke boete opgelegd krijgen. In dat geval neemt de gemeente het beheer van de verhuurde woning over. Dit houdt in dat de gemeente de huurprijs opnieuw kan vaststellen en zelf de huur int. Ook kunnen zij een beheervergoeding aan de verhuurder opleggen, die vervolgens met de huurbetalingen wordt verrekend.
Wat te doen als verhuurder?
Voor verhuurders het advies om de huurovereenkomsten te controleren en zo snel mogelijk eventuele aanpassingen door te voeren. De nieuwe regelgeving gaat namelijk gelden vanaf 1 januari 2026.
Vragen?
Hebt u vragen naar aanleiding van het voormelde of heeft u andere huurrecht vragen? Neem dan contact met ons op, zodat wij in uw belang kunnen meedenken.